賃貸の退去費用の相場は、項目ごとの「単価×面積×借主の負担割合」で決まります。国土交通省の参考資料（2023年3月）の計算例では、修繕費26万6,000円のうち借主負担は9万2,170円で、敷金12万円から2万7,830円が戻りました。
「退去費用、これは払わないとダメですか？」立会いのあとに届いた請求書を見て、こう感じる人は少なくありません。
国民生活センターには、敷金が返ってこない・敷金を超えて請求されたという相談が、2025年度だけで14,711件寄せられています（PIO-NET・2026年5月31日現在）。
この記事では、国交省のガイドラインと参考資料の計算方法をもとに、請求額のうち借主が払う分の出し方と、納得できないときの動き方を整理します。
この記事でわかること
- 退去費用の相場の出し方（単価×面積×負担割合）と国交省の計算例
- 入居年数ごとのクロスの負担割合（3年で50%・6年以上で1円）
- 経年劣化・通常損耗は借主負担なしという民法621条とガイドラインの原則
- 請求書（精算明細書）で確かめる4つの欄と、特約が有効になる条件
- 納得できないときの三層の対応ライン（その場で保留・書面で協議・公的窓口）
公的情報源: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（参照）／国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」（参照）
賃貸の退去費用の相場はいくら？国交省の計算例で見る借主負担
退去費用の相場は、平均額より「請求額のうち、借主が払う分はいくらか」で見るほうが確実です。修繕費の全額を借主が払うわけではないからです。
国交省の参考資料（2023年3月）には、ガイドラインに沿って精算したケーススタディが載っています。条件は、築16年・RC造の2LDKに4年住み、敷金12万円を預けていた例です。
国交省の計算例｜修繕費と借主負担（2023年3月の参考資料）
| 項目 | 部屋の状態 | 修繕費 | 借主負担 |
|---|---|---|---|
| クロス | 2面に落書き・30㎡を全面張替え | 36,000円 | 6,000円 |
| フローリング | 過失のキズが洋室全体（10㎡） | 150,000円 | 86,170円 |
| 畳の表替え | 日照による変色（6畳） | 30,000円 | 0円 |
| クリーニング | 退去時に掃除済み | 50,000円 | 0円 |
| 合計 | — | 266,000円 | 92,170円 |
修繕費26万6,000円のうち、借主の負担は9万2,170円。敷金12万円から差し引くと、2万7,830円が借主に戻る計算です。
工事単価は、国交省が事例検討のために設定した数字です。実際の単価は物件や業者で変わるので、金額そのものより計算の流れを見てください。
請求額と借主負担に差が出た理由
- クロス：耐用年数6年のうち4年が経過＝負担は3分の1。範囲も落書きのある2面（15㎡）までで、1,200円×15㎡×1/3＝6,000円
- フローリング：洋室全体の張替えなので建物の耐用年数（RC造47年）で計算。築20年の時点で負担は57.4%
- 畳の日焼け・クリーニング：通常の使い方で生じるもの。有効な特約がなければ貸主負担
敷金がない物件では、借主負担分がそのまま請求になります。喫煙やペットによる汚れ・キズは借主負担になりやすい項目なので、次の章の区分で確かめておきましょう。
退去費用を踏まえた契約前の初期費用設計は、賃貸の初期費用を抑える方法と一人暮らしの費用と初期費用もあわせてご覧ください。
原状回復の借主負担はどこまで？民法とガイドラインの基本ルール
原状回復の借主負担に、経年変化と通常の使用による損耗は入りません。2020年4月施行の改正民法で、このルールが条文になりました。
民法621条は、借主が原状に戻す義務を負う損傷から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除く、という条文です。国交省のガイドラインにも、原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではないとはっきり書かれています。
主な損耗の負担区分（ガイドライン別表1から抜粋）
| 項目 | 原則の負担 | ガイドラインの考え方 |
|---|---|---|
| 家具の設置によるへこみ・設置跡 | 貸主 | 通常の使用による損耗 |
| 日照によるクロス・畳の変色 | 貸主 | 通常の生活で避けられない |
| 画鋲・ピンの穴（下地ボードの張替え不要な程度） | 貸主 | ポスター等の掲示は通常の範囲 |
| テレビ・冷蔵庫の裏の黒ずみ（電気ヤケ） | 貸主 | 通常の使用による損耗 |
| エアコン（借主所有）設置のビス穴 | 貸主 | 通常の損耗 |
| 重量物用のくぎ・ネジ穴（下地ボードの張替えが必要） | 借主 | 通常の使用を超える |
| タバコのヤニ・臭い | 借主 | 通常の汚れを超える場合が多い |
| 台所の油汚れ・結露を放置して広がったカビ | 借主 | 手入れ不足で発生・拡大 |
| カーペットに飲み物をこぼしたシミ | 借主 | 手入れ不足で発生・拡大 |
| 飼育ペットによるキズ・臭い | 借主 | 善管注意義務違反とされる場合が多い |
| 鍵の取替え（破損・紛失なし） | 貸主 | 次の入居者を確保するため |
| 専門業者によるハウスクリーニング | 貸主 | 通常の清掃をしていれば借主負担ではない |
「通常の清掃」は、ゴミの撤去・掃き掃除・拭き掃除・水回りの清掃・換気扇やレンジ回りの油汚れの除去を指します。ここまでしておけば、専門業者のクリーニング代は原則として貸主負担です。
経年劣化による減価ルール（耐用年数と負担割合）
借主負担になる項目でも、経過年数に応じて負担割合は下がります。クロス・カーペット・クッションフロアは「6年で残存価値1円になる直線」で計算します。
主な設備の耐用年数（ガイドライン別表2から抜粋）
| 設備・部位 | 耐用年数 | 経過年数の扱い |
|---|---|---|
| クロス・カーペット・クッションフロア | 6年 | 6年で1円になる直線 |
| 流し台 | 5年 | 耐用年数で1円になる直線 |
| エアコン・冷蔵庫・ガスレンジ・インターホン | 6年 | 同上 |
| 金属製以外の家具（書棚・たんす等） | 8年 | 同上 |
| 便器・洗面台など給排水・衛生設備 | 15年 | 同上 |
| ユニットバス・浴槽・下駄箱（建物に固着） | 建物の耐用年数 | 同上 |
| フローリング | — | 部分補修は考慮しない（全体張替えは建物の耐用年数） |
| 畳表・襖紙・障子紙 | — | 消耗品のため考慮しない |
| 鍵の紛失 | — | 考慮しない（交換費用は全額借主負担） |
入居時にクロスが新品だった場合、入居年数ごとの借主負担割合は次のとおりです。
クロスの借主負担割合（入居時に張替え済み・入居年数別）
| 入居年数 | 借主の負担割合 |
|---|---|
| 1年 | 約83% |
| 2年 | 約67% |
| 3年 | 50% |
| 4年 | 約33% |
| 5年 | 約17% |
| 6年以上 | 1円（ほぼ0%） |
負担割合は「1−入居年数÷6年」で当サイトが計算しました。国交省の参考資料も、3年で50%、4年8か月で約22%としています。
入居時にクロスが張り替えられていなかった場合は、入居前の経過年数を足して計算します。6年以上経っていれば、クロス張替え費の借主負担は1円まで下がるのが原則です。
ただし、年数を過ぎても借主は物件を丁寧に使う義務を負っています。故意の落書きを消す工事費や人件費などは、借主の負担になることがあると、ガイドラインは注意しています。
張替えの範囲（施工単位）にも決まりがある
借主が負担するのは、壊した部分を直すのに必要な最低限の範囲です。部屋全体の張替えを、そのまま借主に回すことはできません。
- クロス：㎡単位が望ましく、傷を含む一面分までは借主負担もやむを得ないとされる。部屋全体は、喫煙で居室全体が変色・臭いが付着した場合だけ
- 畳：原則1枚単位（傷が複数枚にわたる場合はその枚数）
- フローリング：原則㎡単位（傷が複数箇所なら居室全体）
- カーペット・クッションフロア：傷や汚れが複数箇所なら居室全体
色合わせ・模様合わせのための張替えは、借主の負担としない扱いです。
立会いで請求されやすい項目と確かめること
退去費用でもめやすいのは、貸主負担が原則の項目や、年数で下がるはずの項目が満額で請求に入っているケースです。国民生活センターの最近の事例にも、6年半住んだ部屋のクロス張替えや、不要と言われたルームクリーニング代の請求が並んでいます。
立会いで請求されやすい項目の負担区分
- 退去立会いで請求されやすい項目
- 貸主負担が原則画鋲穴・家具の設置跡・日焼け・電気ヤケ・鍵の取替え（紛失なし）
- 借主負担でも年数で下がる過失のキズ・手入れ不足の油汚れやカビは、耐用年数で負担割合を計算
- 特約や使い方で分かれるハウスクリーニング・エアコン洗浄・喫煙・ペット
図：請求項目をガイドラインの区分に当てはめると、借主が払う分と払わなくてよい分を分けて確かめられる。
請求項目ごとに確かめること
| 請求項目 | 確かめること |
|---|---|
| クロスの全面張替え | 傷は何面か・入居年数（6年以上なら1円） |
| ハウスクリーニング | 契約書に特約があるか・通常の清掃をしたか |
| エアコンクリーニング | 喫煙などで臭いが付いているか |
| 画鋲穴・家具跡 | 下地ボードの張替えが必要な穴か |
| ネジ穴（下地ボード貫通） | 張替えの範囲が最低限か |
| タバコのヤニ | 居室全体か一部か |
| ペットのキズ・臭い | ペット可の契約か・キズの場所 |
| 鍵の交換 | 紛失・破損があったか |
| 立会い当日の見積額 | 単価・数量・負担割合が書いてあるか |
最大のポイントは、立会いの場で即決しないことです。サインした書面は合意の証拠として扱われやすく、あとから争点を示しにくくなります。
国民生活センターも、納得できない請求をされたら費用の明細などの説明を求め、負担について話し合うよう呼びかけています。
立会いで即決した場合と明細を持ち帰った場合
- その場の対応
- 提示された見積額にその場で署名して終える
- 交渉余地
- 合意した書面として扱われやすい
- その後の動き
- 異議を出す根拠を残しにくい
- その場の対応
- 即時署名・捺印を避け、明細書を持ち帰る
- 交渉余地
- 単価・範囲・負担割合を項目ごとに確かめられる
- その後の動き
- 明細の説明を求め、書面で異議を出す
図：立会い当日に即決せず明細を持ち帰るだけで、その後に確かめられる範囲が変わる。
退去立会いそのものでサインを求められて困った場合の対処は、退去立会いでのサイン拒否と対応の手順でも詳しく扱っています。
退去費用の請求書（精算明細書）の読み方
請求書は「単価・数量・経過年数・負担割合」の4つがそろって、はじめて検算できます。国交省ガイドラインの精算明細書の様式（別表4）も、項目ごとにこの4つを書く形です。
- 単価：㎡あたり・1枚あたりの金額が書いてあるか
- 数量（施工範囲）：クロスは傷を含む一面分までなど、範囲が最低限か
- 経過年数：入居時に張替え済みだったかを反映しているか
- 負担割合：貸主と借主の割合が項目ごとに書いてあるか
「原状回復一式○万円」だけの請求なら、まず項目ごとの内訳を求めましょう。内訳が出れば、前の章の耐用年数表で自分でも検算できます。
特約があっても無条件ではない｜有効になる3つの条件
通常損耗まで借主に負担させる特約について、ガイドラインが挙げる条件は3点です。
- 特約の必要性があり、暴利的でないなど客観的・合理的な理由があること
- 借主が、通常の原状回復義務を超える負担を負うと認識していること
- 借主が、その負担を負う意思表示をしていること
最高裁の判例も、借主が負担する通常損耗の範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明されて明確に合意されていることを求めています。
国交省の参考資料によると、実務で多い特約はハウスクリーニング特約とエアコンクリーニング特約です。契約書の特約の欄に、金額や範囲が具体的に書かれているかを確かめてください。
立会いで持参すべき証拠書類カタログ
交渉の土台になるのは、入居時と退去時の状態を比べられる記録です。国民生活センターも、入居時と退去時にできる限り貸主側と一緒に、写真やメモで記録を残すよう勧めています。
「どの傷が入居前からあったか」を示せる書類を、重要度別にまとめると次の表のとおり。
| 書類・データ | 重要度 | 取得方法 |
|---|---|---|
| 入居時の各部屋の写真（日付が分かるもの） | ★★★★★ | 入居初日にスマホで全室撮影 |
| 入居時の傷チェックシート | ★★★★★ | 仲介・管理会社から入居時受領 |
| 賃貸借契約書（特約条項のページ） | ★★★★★ | 契約時に受領済み |
| 国交省ガイドライン（印刷） | ★★★★ | mlit.go.jpから無料DL |
| 重要事項説明書 | ★★★★ | 契約時に受領済み |
| 入居中の修繕履歴（管理会社とのメール） | ★★★ | 保存しておく |
| 過去の家賃支払い記録 | ★★ | 振込明細・通帳 |
| 退去時の各部屋の写真（日付が分かるもの） | ★★★★★ | 退去日にスマホで全室撮影 |
| 鍵返却の受取証 | ★★★ | 退去日に管理会社発行 |
入居時と退去時の写真を同じ位置から撮っておくと、傷の時期を説明しやすくなります。入居中に設備が壊れたときは、すぐ貸主側に連絡した記録も残しておきましょう。
引越し前1週間にやっておくべき3つの準備
退去の交渉準備は、立会い当日ではなく1週間前から始めるのが現実的です。やることはシンプルで、準備は3点だけ。
- 入居時の写真を時系列でフォルダ整理（クラウドにバックアップ推奨）
- 賃貸借契約書の特約条項を読み込み、ハウスクリーニング・鍵交換費の特約有無を確認
- 国交省ガイドラインの該当ページを印刷し、立会い時に持参
不当請求と感じたらどう動く？三層の対応ラインの境界線
不当請求と感じたら、「即時対応」「書面交渉」「公的窓口」の三層で段階的に動くのが基本です。国交省の参考資料によると、令和4年のアンケート（回答437件）で解決の手段に「話し合い」を挙げた割合は96.1%でした。
不当請求と感じたときの三層の対応ライン
- 立会いで提示された見積額に納得できないとき、どう動くか
- 第1層立会い直後の即時対応立会い書類への即時署名・捺印を避け、明細書を持ち帰る
- 第2層書面交渉（1〜4週間）異議申立書を内容証明で送付し、写真証拠とチェックシートを添付する
- 第3層公的窓口・法的対応消費者ホットライン188・民事調停・少額訴訟などへ進む
国交省の令和4年アンケートでは、解決の手段に「話し合い」を挙げた割合が96.1%
図：即時対応→書面交渉→公的窓口の順に段階を踏むと、費用をかけずに争点を絞りやすい。
第1層：立会い直後の即時対応
最初の分かれ目が、その場で署名するかどうか。立会い書類への即時署名・捺印は避けるのが鉄則です。
第1層でやること
- 立会い書類への即時署名・捺印は避ける
- 明細書を持ち帰り、後日書面で回答する旨を伝える
- 立会い時のやり取りを録音（事前告知のうえ）
第2層：書面交渉（1〜4週間）
その場で解決しない場合は、書面で根拠を示して交渉します。ガイドライン・契約書の特約・負担割合の計算を組み合わせた異議申立書が軸です。
第2層でやること
- 異議申立書を内容証明で送付
- 写真証拠・チェックシートをコピー添付
- 「単価・範囲・負担割合で説明できない部分」を箇条書きで示す
第3層：公的窓口・法的対応
書面交渉でも折り合わないときは、公的窓口に相談します。費用をかけずに動ける選択肢が複数あります。
第3層で使える窓口
- 消費者ホットライン188（近くの消費生活センターにつながる）
- 簡易裁判所の民事調停（話し合いでの解決。手数料は紛争額50万円で2,500円）
- 簡易裁判所の少額訴訟（60万円以下の金銭請求・原則1回の審理）
- 弁護士相談（法テラスは収入・資産が一定以下なら無料。同じ問題で3回まで）
少額訴訟は、最初の期日までに言い分と証拠をすべて出す必要があります。判決に控訴はできず、利用は同じ裁判所で1人年10回までです。写真や明細をそろえてから進めましょう。
退去前後の更新タイミングが絡む場合は、賃貸更新費用の相場と交渉もあわせて確認すると判断しやすくなります。
よくある質問
賃貸の退去費用について、相談で頻出する質問をまとめました。
Q1：退去費用の請求が高すぎる場合、まず何をすべきですか？
立会いの場で即決せず、明細書を持ち帰ることが最初の一手です。単価・数量・経過年数・負担割合を項目ごとに確かめ、説明できない部分の説明を求めます。そのうえで、書面で異議を伝えるのが確実な進め方です。
Q2：敷金は本当に返ってきますか？
民法622条の2は、部屋を明け渡したら、未払いの家賃や借主負担の原状回復費を差し引いた残りを返すよう貸主に求めています。国交省の計算例では、敷金12万円から借主負担9万2,170円を引いた2万7,830円が戻りました。
Q3：「ハウスクリーニング特約」は払わないといけませんか？
契約書に明記された特約は、原則として有効です。ただし、必要性と合理的な理由・借主の認識・借主の意思表示の3つを満たさない特約は効力を争われます。消費者契約法第10条で無効とされる場合もあるので、個別の判断は消費生活センターなどに相談してください。
Q4：タバコのヤニで全面張替を請求されたら、払うべきですか？
喫煙による変色や臭いは、借主負担になるのが原則です。ただし部屋全体の張替えまで借主負担になるのは、居室全体が変色・臭い付着した場合だけ。クロスの耐用年数6年を過ぎていれば、負担割合は1円まで下がります。
Q5：立会いをしないまま、見積書だけ届いたらどうすべきですか？
立会いがなくても、請求の明細や根拠の説明を求めることができます。退去日の写真や入居時のチェックシートを手元にそろえ、項目ごとに負担区分と年数を確かめてから回答しましょう。
Q6：退去費用を払わずに引越したいのですが、敷金で精算できますか？
敷金で全額精算できる範囲なら、追加請求は発生しません。それを超える分は契約上の義務として残るため、不当と感じる部分のみ書面で異議を出し、争点を明確にして交渉するのが基本です。
Q7：10年住んだ部屋の退去費用は安くなりますか？
クロス・カーペット・クッションフロアは耐用年数6年なので、10年住めば借主負担は1円まで下がります。ただし、フローリングの部分補修・畳表・鍵の紛失は年数を考慮しません。有効な特約や故意の落書きも、年数と関係なく負担が残ることがあります。
まとめ：退去費用は明細を持ち帰り、負担割合で検算する
退去費用は、難しい法律論よりも当日の即決を避けて明細を検算することで、払う額がはっきりします。要点は次のとおりです。
この記事のまとめ
- 相場は単価×面積×借主の負担割合。国交省の計算例は修繕費26.6万円→借主負担約9.2万円
- 経年劣化・通常損耗は借主負担なし（民法621条）。クロスは6年以上で1円
- 張替えの範囲は最低限の施工単位まで。クロスは傷を含む一面分が目安
- 立会い当日は即時署名せず、明細を持ち帰って書面で異議
- 入居時・退去時の写真とチェックシートが交渉の土台
退去費用や原状回復の具体的な紛争解決で迷ったら、一人で抱え込まずに公的窓口へ相談するのが近道です。あわせて、敷金・礼金なし物件の注意点や賃貸・引越しの全体手順も確認しておくと、次の契約で同じトラブルを避けやすくなります。
出典: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（参照）／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」2023年3月（参照）／e-Gov法令検索 民法 第621条・第622条の2（参照）／国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」2026年7月31日更新（参照）・「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」2026年2月17日（参照）／裁判所「少額訴訟」（参照）／消費者庁「消費者ホットライン」（参照）／法務省「法テラスってどういう時に利用できるの？」（参照）
※本記事は賃貸契約・原状回復の公開情報と一般的な傾向をもとにした整理であり、個別の契約判断を断定するものではありません。契約・原状回復・法的トラブルの具体的な相談は、宅地建物取引士・消費生活センター（局番なし188）・弁護士など有資格者・公的窓口へご相談ください。
