退去時の畳・ふすまは、日焼けや普通に使ってできた擦れなら貸主の負担です。焦げ跡や破れなど借主が傷めた分は借主が払いますが、範囲は傷めた枚数分だけです。畳表と襖紙は住んだ年数で安くならない点に気をつけてください。
この記事でわかること
- 畳・ふすまで貸主が払うもの、借主が払うもの
- 借主が払う範囲（1枚単位・色合わせの分は含まない）
- 住んだ年数で安くなる部分と、ならない部分
- 裁判で認められた金額、認められなかった請求
- 「畳表替え・襖張替えは借主負担」の特約が有効になる条件
- 請求書が届いたときに確かめること
退去時の畳・ふすまの費用は誰が払うか
日焼けや、普通に暮らしてできた擦れ・へこみは貸主の負担です。民法621条は、通常の使用でできた損耗と経年変化を、借主が元に戻す範囲から外しています。
借主が払うのは、焦げ跡や破れなど、普通の使い方を超えてできた傷みです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、ガイドライン）は、部位ごとに例を挙げています。
畳・ふすまの状態と、費用を払う人
| 状態 | 払う人 | 根拠 |
|---|---|---|
| 日焼けによる畳の変色 | 貸主 | ガイドライン 別表1 |
| 雨漏り（建物の欠陥）による畳の変色 | 貸主（借主が知らせなかった場合を除く） | ガイドライン 別表1 |
| 家具を置いてできた畳のへこみ・跡 | 貸主 | ガイドライン 別表1 |
| 次の入居者のための畳の裏返し・表替え | 貸主 | ガイドライン 別表1 |
| 普通に使ったふすま・障子の傷み | 貸主 | ガイドライン Q8 |
| タバコなどによる畳の焦げ跡 | 借主（傷めた枚数分） | 東京簡裁 平成11年3月15日 |
| 通常の損耗を超えるシミ・黄ばみ | 借主（その枚数分） | 東京地裁 平成21年5月21日 |
| 借主が開けたふすまの穴・破れ | 借主（1枚単位） | ガイドライン Q8・別表2 |
| ペットによる柱のキズ・臭い | 借主 | ガイドライン 別表1 |
ガイドラインのQ8は、まさにこの相談を取り上げています。退去時に大家から襖・障子・畳表の張替えを求められた、という質問です。
答えは、傷みが経年変化や通常の使用によるものだけなら、借主の負担で張り替える必要はない、というものでした。借主が傷めた場合は、傷めた枚数を借主の負担で張り替えます。
長く住んだ部屋は「通常の損耗」の幅が広がる
Q8には続きがあります。長く住んで、その間に一度も襖の交換や畳表の張替えがなかった場合です。通常の使用でも相当の傷みが出るので、借主が払うべき傷みかどうかは大家と話し合ってほしい、としています。
裁判例にも同じ見方があります。保土ヶ谷簡裁の平成7年1月17日判決は、畳を「入居者が替わらなければ取り替える必要がない程度の状態」と認めました。そのうえで、この程度は通常の使用による損耗だとしています（ガイドライン事例9の一審）。
畳・ふすまの張替え費用を請求されたときの判定
- 退去時に畳・ふすまの張替え費用を請求された
- 1傷みの原因を確かめる日焼け・擦れ・家具のへこみなら貸主の負担（民法621条・ガイドライン別表1）
- 2借主が傷めた分だけを数える焦げ・破れ・シミは借主。範囲は傷めた枚数分で、色合わせの分は含まない
- 3特約の有無と中身を見る部位が具体的に書かれ、説明を受けて合意していれば有効になりうる
- 4明細で枚数と作業を照合する裏返し・表替え・新調のどれか。入居時の写真と比べる
畳表と襖紙は住んだ年数で安くならない。畳床は6年で価値1円まで下がる
図：畳・ふすまの請求は、原因→傷めた枚数→特約→明細の順に確かめる。
畳を傷めたときは、何枚分を払うか
借主が払うのは、傷めた畳の枚数分だけです。ガイドラインの別表2は、畳の負担を原則1枚単位としています。何枚も傷めたときはその枚数分で、裏返しで済むか表替えが要るかは傷みの程度で決まります。
色をそろえるために他の畳も替える費用は、借主の負担にしません。ガイドラインは「いわゆる模様あわせ、色あわせについては、賃借人の負担とはしない」と書いています。
裁判で認められた金額、認められなかった請求
ガイドラインには、畳・ふすまが争点になった裁判例が載っています。金額は判決があった当時の額です。
畳・ふすまをめぐる裁判例（ガイドライン掲載の事例）
| 裁判所・判決日 | 争点 | 判断 |
|---|---|---|
| 東京地裁 平成6年8月22日（事例3） | 畳表の取替え | 取替えまでは要らず、裏返しで十分とした（2万1,600円） |
| 春日井簡裁 平成9年6月5日（事例11） | 2部屋の畳表替え | 傷みのない部屋の畳を、バランスのために替える費用まで負わせるのは酷とした |
| 東京簡裁 平成11年3月15日（事例12） | 畳表替え・襖など | 焦げ跡のある畳表1枚分の6,300円だけを認めた |
| 東京地裁 平成21年5月21日（事例33） | 和室の内装 | シミと黄ばみのある畳2枚の張替え費用を認めた |
| 東京地裁 平成21年7月22日（事例35） | ダン襖片面3,800円・畳一畳1万4,000円 | 襖は認め、畳は借主の責任と認めるに足りないとした |
計算してみると
6畳の和室で、1枚だけ焦がしてしまったとします。請求書に「畳6枚 表替え」と書かれていても、借主の分は1枚です。
仮に1枚の表替えが8,000円の見積もりなら、払うのは8,000円です。6枚分の4万8,000円を全部払う話にはなりません。
フローリングの傷の扱いは、賃貸のフローリングの傷と退去費用で同じように整理しています。
ふすま・障子の費用は1枚単位
ふすまも1枚単位です。ガイドライン別表2は、襖紙・障子紙の負担を「毀損部分の補修」とし、単位を襖1枚としています。
色や模様をそろえるために部屋のふすまを全部張り替えることはあります。その場合も、借主の負担は傷めた1枚分です。
片面だけで済むこともある
ふすまは両面に紙が貼ってあります。東京地裁の平成21年7月22日判決（事例35）では、芯材が段ボールのダン襖について、片面の張替え3,800円が認められました。
穴が片面だけなら、片面の張替えで足りないかを聞いてみる価値があります。障子も扱いは同じで、Q8は襖・障子・畳表をまとめて答えています。
枠や柱は経過年数で安くならない
ふすまの枠などの建具部分と柱も、経過年数は考慮しません。考慮する場合は建物の耐用年数で残存価値1円とする、とガイドラインは書いています。負担の単位は、襖が1枚、柱が1本です。
長く住んでも、畳表と襖紙は安くならない
壁のクロスは、6年で価値が1円になる計算で借主の負担が減っていきます。ところが畳表・襖紙・障子紙は、住んだ年数を考えません。
ガイドラインは理由をこう書いています。これらは消耗品としての性格が強く、傷みの軽い重いにかかわらず価値の減り方が大きい。そのため減価償却の考え方になじまず、傷めた借主が張替え費用を負担するのが妥当だ、という整理です。
部位ごとの経過年数の扱い（ガイドライン別表2）
| 部位 | 経過年数の考え方 | 借主が傷めたときの単位 |
|---|---|---|
| 畳表 | 考慮しない | 原則1枚（傷めた枚数分） |
| 畳床（畳の芯） | 6年で残存価値1円 | 原則1枚 |
| 襖紙・障子紙 | 考慮しない | 襖1枚 |
| 襖・障子の枠、柱 | 考慮しない（考慮する場合は建物の耐用年数） | 襖1枚・柱1本 |
| 壁のクロス（参考） | 6年で残存価値1円 | ㎡単位（一面分まではやむを得ない） |
畳床まで傷めて交換するときは、年数で負担が減ります。新品で入居して3年で傷めたなら、借主の負担はおおむね半分です。
10年住んで畳表を1枚焦がした場合、焦げた1枚の表替え費用は年数で減りません。一方で、焦げていない畳の日焼けや擦れは通常の損耗です。「年数で減らない」のは傷めた分の話で、払う範囲が広がるわけではありません。
畳表・襖紙と、畳床の違い
- 性格
- 消耗品として扱う
- 経過年数
- 考慮しない
- 傷めたとき
- 傷めた枚数分の張替え費用を借主が払う
- 性格
- カーペットと同じ扱い
- 経過年数
- 6年で残存価値1円
- 傷めたとき
- 住んだ年数に応じて借主の負担が減る
図：同じ畳でも、表面の畳表は年数で安くならず、芯の畳床は6年で価値1円まで下がる。
「畳表替え・襖張替えは借主負担」の特約は有効か
契約書に「退去時の畳表替え・襖張替えは借主の負担」と書かれていることがあります。有効になるには条件があります。
ガイドラインは、通常の損耗まで借主に負わせる特約に3つの要件を挙げています。
- 特約が必要で、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由がある
- 借主が、通常の原状回復を超える負担をすると認識している
- 借主が、その負担をすると意思表示している
最高裁の平成17年12月16日判決も、通常損耗を借主に負わせるには範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明されて明確に合意していることが必要だとしています（ガイドライン事例24）。
畳・ふすまの特約が争われた裁判例
| 裁判所・判決日 | 特約の中身 | 判断 |
|---|---|---|
| 仙台簡裁 平成7年3月27日（事例5） | 借主は畳表の取替えを負担する | 有効。畳表の2万7,000円は認め、壁の張替えは貸主負担とした |
| 東京地裁 平成12年12月18日（事例15） | 赤字の不動文字で「畳表の取替え、襖の張替え、クロスの張替え、クリーニングの費用を負担」 | 有効とした |
| 東京簡裁 平成11年3月15日（事例12） | 更新のときに加わった原状回復の特約 | 説明がなく、自由な意思で承諾したとは見られないとした |
| 東京地裁 平成21年1月16日（事例30） | 入居期間の長短を問わず障子・襖・網戸・畳表替えは借主が全額負担 | 単価表もなく合意したとはいえない。仮にあっても消費者契約法10条で無効（入居約8か月） |
畳・ふすまの特約が通った例、通らなかった例
- 書き方
- 畳表・襖など部位が具体的
- 示し方
- 赤字の不動文字など目立つ形で合意
- 範囲
- 特約の部位だけ。壁などは別に判断
- 書き方
- 入居期間を問わず全額・単価表なし
- 示し方
- 更新時に説明なく追加
- 結果
- 合意なし、または消費者契約法10条で無効
図：特約は「部位が具体的で、説明を受けて合意したか」で分かれる。
特約があるときに確かめること
- 契約書や重要事項説明書に「畳表」「襖」など部位が書いてあるか
- 金額や単価の目安が示されているか
- 契約のときに、その特約の説明を受けたか
- 更新のときに後から足された条項ではないか
- 入居期間が短いのに、全額を負わせる内容になっていないか
特約の読み方は賃貸契約書の見方でも取り上げています。
請求書が届いたら確かめること
まず明細をもらいましょう。ガイドラインのQ17は、借主は貸主に原状回復費用の明細を求め、説明を求めることができるとしています。
- 明細で、畳とふすまの枚数と作業の種類（裏返し・表替え・新調・張替え）を確かめる
- 傷めていない畳やふすまが入っていないかを見る（色合わせの分は借主の負担にならない）
- 入居時の写真や、入居時に出したチェック表と比べる
- 契約書の特約の文言を確かめる
- 納得できない項目は、ガイドラインの該当箇所を示して管理会社に説明を求める
- 話がまとまらなければ、消費者ホットライン188で近くの消費生活センターに相談する
敷金が返ってこないときの進め方は敷金が返金されない時の請求方法で、退去費用の項目ごとの考え方は賃貸の退去費用の相場でまとめました。
消費者ホットラインの案内は消費者庁のページにあります。
よくある質問
Q1：日焼けしただけの畳を「全部表替えするので払って」と言われました。
日焼けは通常の損耗なので、原則として貸主の負担です。次の入居者のために行う畳の裏返し・表替えも、ガイドラインの別表1で貸主の負担に分けられています。部位を具体的に書いた特約があるときは、その内容と合意のしかたを確かめてください。
Q2：畳1枚に焦げ跡を付けました。6枚分の請求は払うべきですか？
借主の負担は焦がした1枚分です。色をそろえるために他の畳も替える費用は、借主の負担にしないとガイドラインは書いています。春日井簡裁の判決（事例11）も、傷みのない部屋の畳をバランスで替える費用まで負わせるのは酷だとしました。
Q3：子どもがふすまに穴を開けました。何年住んでいても全額ですか？
襖紙は経過年数を考慮しないので、張替え費用は年数で減りません。ただし負担は穴の開いた1枚分です。片面だけの張替えで済むなら、その費用になります。東京地裁の判決（事例35）では、ダン襖の片面の張替え3,800円が認められました。
Q4：入居したときから畳が古く、シミもありました。
入居前からある傷みは、借主が払うものではありません。入居時の写真やチェック表を探して、管理会社に示してください。東京簡裁の判決（事例12）でも、襖は入居当初から新品ではなかったことが判断の材料になっています。
Q5：敷金なしの部屋でも、考え方は同じですか？
同じです。民法621条の原状回復の範囲は、敷金の有無で変わりません。敷金がない分、退去後に請求書が直接届くので、明細を確かめてから払ってください。敷金なしの部屋の掃除の範囲は退去の掃除はどこまでやるかで扱っています。
まとめ
- 日焼け・擦れ・家具のへこみ・次の入居者のための表替えは貸主の負担
- 焦げ・破れ・シミなど借主が傷めた分は借主。範囲は傷めた枚数分で、色合わせの分は含まない
- 畳表・襖紙・障子紙は住んだ年数で安くならない。畳床は6年で価値1円
- 長く住んで一度も交換がなければ、通常の損耗として扱われる幅は広がる
- 「畳表替え・襖張替えは借主」の特約は、部位が具体的で、説明を受けて合意していれば有効になりうる
- 請求書は明細をもらい、枚数と作業の種類を入居時の写真と照らし合わせる
和室の請求は、畳とふすまをまとめて「全面張替え」と書かれやすい項目です。何枚のうち何枚を、どの作業で直すのかを明細で確かめてから話し合ってください。
免責事項
※本記事は民法の条文、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」とその掲載裁判例（2026年10月時点で確認）と不動産仲介の現場で見てきた事例をもとに整理した一般的な情報です。費用の負担は、個々の契約書の特約と傷みの原因・程度により異なります。個別の契約判断・法律相談は宅地建物取引士・弁護士・消費生活センター等の有資格者・公的窓口にご相談ください。
