退去の掃除はどこまでやる？｜掃除で減る費用・減らない費用の線引きと部位別チェック表・クリーニング特約や敷金なし物件の扱い

賃貸の退去掃除は、国土交通省ガイドラインでいう「通常の清掃」まで。ゴミの撤去・掃き掃除・拭き掃除・水回り・換気扇やレンジ回りの油落としが目安です。ここを超えて磨いても、有効なクリーニング特約の定額は1円も動きません。効くのは自分が付けた汚れを落とす掃除だけです。

この記事でわかること

退去の掃除はどこまで？答えはガイドラインの「通常の清掃」

退去時の掃除の範囲は、法律に条文があるわけではありません。基準になるのは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版・2011年8月）です。

別表2は、借主が実施しているべき「通常の清掃」を次のように具体化しています。

これを実施していれば、専門業者による全体のハウスクリーニングは「次の入居者確保のためのもの」として貸主負担が妥当、というのがガイドラインの整理です。退去掃除のゴールは「通常の清掃をした状態」。新品同様に戻すことまでは求められていません。

原状回復と掃除は別物。民法621条とガイドラインの3区分

原状回復と掃除を同じものだと思って動くと話がこじれます。民法621条は、借主の原状回復義務から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除いています。2020年4月の改正で条文に明記されました。

ガイドラインは建物価値の減少を3つに分けています。掃除が関係するのは②だけで、①-Aと①-Bは掃除をしてもしなくても貸主負担です。

区分	中身	費用負担	掃除との関係
①-A 経年変化	建物・設備の自然な劣化（日照によるクロスの変色など）	貸主	掃除では消えない。負担も動かない
①-B 通常損耗	通常の使い方で生じる損耗（家具の跡・画鋲の穴・電気ヤケ）	貸主	同上
② 故意・過失・善管注意義務違反	手入れを怠って広がった汚れ・傷	借主	掃除で消せる分だけ請求が減る

②の「善管注意義務」は民法400条の「善良な管理者の注意」のことで、住んでいる間に普通の手入れをする義務です。油汚れやカビは、こぼした・発生した時点では通常の範囲でも、放置して落ちなくなると②に移ります。

契約書の特約欄でこの区分を上書きしている物件もあります。条文の見方は賃貸契約書の見方で確認できます。

掃除で減る費用・減らない費用・やりすぎて増える費用の3分法

掃除にかける時間を決めるには、その掃除が費用に効くかを先に見ます。効き方は3つに分かれます。

分類	対象	掃除の効果	目安の時間配分
①減る	自分が付けた汚れ（油・カビ・ヤニ・ペット・こぼし跡）	落とした分だけ②の請求が消える	ここに8割
②減らない	有効なクリーニング特約の定額／経年変化・通常損耗	特約額は固定。①-A・①-Bは元から貸主負担	通常の清掃だけ
③増える	強い洗剤・研磨・剥がし・分解	素材を傷めて新たな②を作る	やらない

①減る。自分が付けた汚れは落とした分だけ請求が消える

ガイドラインの別表1でB（借主負担）に置かれているのは、次のような「手入れを怠った結果」の汚れです。

• 台所の油汚れ（使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合）
• 風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ（清掃・手入れを怠った結果）
• 結露を放置して拡大したカビ・シミ（貸主に通知せず、拭き取りも怠った場合）
• タバコのヤニ・臭い（クロスが変色したり臭いが付着した場合）
• 飼育ペットによる柱・クロスのキズや臭い
• カーペットに飲み物をこぼした後の手入れ不足によるシミ・カビ

これらは退去前に落とせば、その部位の請求がそのまま消えます。クリーニングは経過年数を考慮しないという非対称も押さえておきます。

壁紙なら6年で残存価値1円まで借主負担が減ります。一方でガイドライン別表2は、清掃を怠った場合は「部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額」借主負担としています。10年住んでいても、掃除をサボった分は満額です。

②減らない。有効なクリーニング特約と、元から貸主負担のもの

契約書に「退去時のハウスクリーニング費用◯万円は借主負担」という特約があり、それが有効なら、掃除の質に関係なくその金額は払います。特約が有効になる条件は次章で扱います。

もうひとつ、掃除をしても意味が無いものがあります。元から貸主負担の①-A・①-Bです。別表3の分担表で貸主側に置かれているのは、次のような項目です。

• フローリングのワックスがけ
• 網戸の張替え（破損していないが次の入居者確保のため）
• 台所・トイレの消毒
• 鍵の取替え（紛失・破損が無い場合）
• エアコンの内部洗浄（喫煙などの臭いが付着していない場合）
• 畳の裏返し・表替え（破損していない場合）

これらを「請求されないように」と自分でやる必要はありません。やっても費用は動かず、③の事故を起こす可能性だけが増えます。

③増える。やりすぎが新しい請求を生む

仲介の現場で見てきた退去トラブルには、「きれいにしようとして壊した」型が一定数ありました。典型は次のパターンです。

やりすぎの例	起きること	代わりにやること
壁紙のヤニをメラミンスポンジや強い洗剤でこする	表面が削れて白く抜ける・変色する	中性洗剤を薄めて固く絞った布で軽く拭く。落ちなければ止める
浴室の鏡のウロコをクレンザーで磨く	細かい傷が入り曇りが取れなくなる	クエン酸パックまで。それ以上は業者の領域
フローリングを水拭きし続ける・ワックスを剥がす	反り・白化・ワックスムラ	固く絞った布で拭くだけ
換気扇やエアコンを分解して洗う	部品破損・組み戻し不良	フィルターまで。内部は触らない
塩素系漂白剤を長時間つけ置き	ゴムパッキンや金属が変色・腐食	規定の時間で流す
壁の画鋲穴を市販のパテで埋める	色が合わず目立つ。下地を傷めることも	画鋲穴は通常損耗。そのままでよい

掃除で守るのは素材、落とすのは汚れだけ。素材ごと削る掃除は、掃除として扱われず毀損として請求されます。

部位別チェック表。掃除で消えるか、請求されやすいか、誰の負担か

15の部位について、掃除で消える汚れか、立会いで指摘されやすいか、ガイドライン上の負担がどちらかを1表にしました。「請求されやすい」は仲介の現場で立会いの指摘が多かった順の目安で、統計ではありません。

部位	掃除で消える？	請求されやすい？	ガイドライン上の負担	やりすぎ注意
キッチン換気扇・レンジフード	フィルターの油は消える	高い	油汚れの放置は借主。通常清掃済みなら貸主	分解洗浄はしない
ガスコンロ・IH周り	焦げ付き以外は消える	高い	放置したススや油は借主	天板を金属たわしでこすらない
シンク・排水口	ぬめり・水垢は消える	中	手入れ不足の水垢は借主	クレンザーでステンレスを磨きすぎない
浴室の壁・床のカビ	表面カビは消える。ゴム内部は残る	高い	手入れを怠ったカビは借主	漂白剤のつけ置きは規定時間
浴室の鏡のウロコ	軽いものは消える	中	手入れ不足の水垢は借主	研磨剤で傷を入れない
トイレ	便器・床の汚れは消える	中	手入れ不足の汚れは借主	消毒は貸主負担。やらなくてよい
洗面台	水垢・髪の毛は消える	低	同上	陶器をクレンザーで磨かない
エアコン	フィルターのホコリは消える	低（喫煙なしなら）	内部洗浄は喫煙臭なしなら貸主	内部に洗浄スプレーを使わない
窓ガラス・サッシ	砂・カビは消える	低	結露を放置したカビは借主	サッシのゴムを剥がさない
網戸	ホコリは消える	低	張替えは貸主（破損なしの場合）	外して洗うと破く。付けたまま拭く
壁紙の手垢・黒ずみ	軽い手垢は消える	中	電気ヤケ・日照変色は貸主。ヤニ・ペット臭は借主	強くこすると表面が抜ける
壁の画鋲穴・ポスター跡	消えない（消す必要なし）	低	画鋲・ピンの穴は貸主。重量物のネジ穴は借主	パテで埋めない
床の傷・家具の跡	消えない	中	家具の設置跡は貸主。引越し作業の引っかき傷は借主	傷を隠す補修材を塗らない
ベランダ	土・落ち葉・排水口の詰まりは消える	低	放置したゴミの撤去は借主	高圧洗浄で階下に水を落とさない
収納・押入れ	ホコリ・カビは消える	低	湿気を放置したカビは借主	棚板を水浸しにしない
鍵	—	中（紛失時）	紛失なしの交換は貸主。紛失は全額借主	合鍵を含めて全部返す

表の右2列を見ると、「請求されやすい」と「借主負担」が重なるのはキッチンと浴室に集中しています。時間が無いなら、換気扇・コンロ・浴室のカビの3か所に絞るのが費用対効果の順です。

エアコンだけは扱いが分かれる

エアコンはフィルターの清掃までが借主の通常清掃で、内部洗浄は喫煙臭などが無ければ貸主負担です。特約で「エアコンクリーニング代◯円」を借主負担にしている契約もあり、その有効性は次章の3要件で判断します。特約の条件・喫煙やカビでの判定・敷金精算の見方は退去時のエアコンクリーニング費用は払うべき？で1本にまとめています。入居中に壊れたときの負担は賃貸のエアコンが故障したときの対処法で扱っています。

クリーニング特約があるとき、掃除の意味はどう変わるか

多くの賃貸契約には「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」という特約が入っています。この特約が有効なら、掃除の質にかかわらず定額を払います。

逆に無効を争える形なら、通常の清掃をしていれば貸主負担に戻ります。掃除の意味は特約の有効性で変わります。

特約が有効になる3要件。最高裁の判断枠組み

ガイドラインは、通常損耗の補修を借主に負わせる特約について、次の3要件を満たさなければ効力を争われると書いています（再改訂版 P.6）。

要件	中身	契約書でのチェックポイント
① 客観的・合理的理由	特約の必要性があり、暴利的でない	金額が具体的に書かれているか。相場から極端に外れていないか
② 借主の認識	通常の原状回復義務を超えた負担だと理解している	重要事項説明や契約時に説明を受けたか
③ 借主の意思表示	特約による義務負担に合意している	特約欄に署名・押印しているか

この枠組みのもとになったのが、最高裁平成17年12月16日判決です。通常損耗の補修費は本来、賃料に含めて回収されるものだと述べています。借主に負わせるには、通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、口頭で説明され借主が明確に認識して合意したことが要る、という判断です。

ガイドラインの裁判事例集でも、この判決を引いてカーペットクリーニングとハウスクリーニングの費用を貸主負担とした例が載っています（同 P.105）。

有効な特約なら定額は動かない。ただし「通常清掃」は前提

3要件を満たす特約なら、掃除をどれだけ頑張っても定額は減りません。ここで掃除を諦めるのは逆です。特約の定額は「通常の清掃をした部屋」を前提にした金額で、油汚れやカビを放置した部屋には、特約額とは別に②の請求が乗ります。

特約がある物件ほど、通常の清掃を「やった証拠」を残す価値が上がる。定額は払う、追加は払わない、という線を作るためです。

相場は公的統計が無い。契約書の金額を確認する

ハウスクリーニング費用の相場は、国や自治体が公表している統計がありません。民間サイトの間取り別の金額は出所が示されていないものが多く、ここでは数字を置きません。

確認すべきは自分の契約書の特約欄に書かれた金額です。書かれていなければ、①の要件（具体的な金額）を満たしていない可能性があります。

東京都の物件は重説で説明を受けているはず

東京都内の居住用賃貸には、賃貸住宅紛争防止条例（2004年10月施行）があります。宅建業者は重要事項説明に併せて、原状回復の基本的な考え方と、実際の契約で借主が負担する特約の有無や内容を、書面を交付して説明する義務があります。

この書面が特約の「認識」と「意思表示」の記録になります。説明を受けた記憶が無いときの相談先は、東京都住宅政策本部の賃貸ホットライン（03-5320-4958）です。都外の物件でも、国のガイドラインと3要件の考え方は同じです。

敷金なし物件の退去掃除。請求は「後払い」で来る

敷金なし物件でも、掃除の範囲と負担の区分は同じです。違うのは精算の形だけです。

敷金があれば②の費用は敷金から差し引かれ、残額が返金されます（民法622条の2）。敷金が無い物件では、②の費用がそのまま請求書で届きます。

物件の型	②の費用の精算	掃除の効き方	退去後に起きること
敷金あり	敷金から差し引き、残額を返金	返金額が増える	精算書と振込
敷金なし・特約なし	全額を退去後に請求	請求額が減る	請求書が届く。支払い方法の指定
敷金なし・クリーニング特約あり	特約額＋②の費用を請求	特約額は固定。②の分だけ減る	同上

「返ってくるものが無いから掃除しても損」と考える人がいますが、敷金なしは掃除の効果がそのまま請求額の減額になるので、現金の出入りで見れば効き方は同じです。敷金なし物件の入居前の注意点は礼金・敷金なし物件の注意点で扱っています。

大手管理会社の公式案内で確認できた範囲（2026年9月18日取得）

サジェストに出る「レオパレス 退去 掃除」「大東建託 退去 掃除」について、各社の公式FAQで確認できた内容だけを載せます。確認できなかった項目は「未確認」です。

管理会社	クリーニング費の扱い	敷金との関係	退去掃除の範囲	未確認の項目
大東建託	「定額クリーニングプラン」利用者は原状回復費がクリーニング費に含まれる。故意・過失による破損・汚損は別途	敷金を払っている人は修繕費を敷金から差し引いて精算。契約書にクリーニング費か敷金のどちらかの金額記載あり	未確認	定額の金額・入居中の見積もり（家具が無い状態で確認するため出せない）
レオパレス21	未確認	未確認	未確認	ヘルプに「退室時の費用・精算について」の区分はあるが、個別の案内文は取得できず

大東建託は「契約書にクリーニング費か敷金のどちらかの金額記載がある」としています。自分の契約がどちらの方式かで、前の表のどの行に当たるかが決まります。返金は退去日から約1か月が目途、立会い時に現金は不要、という記載もあります。

退去前1週間の段取りと、写真の残し方

掃除の範囲が決まったら、あとは順番と証拠です。退去連絡から解約日までの全体の流れは賃貸の退去連絡はいつまで？で、立会い当日の署名の扱いは退去立会いのサインで扱っているので、ここでは掃除に関わる部分だけです。

荷物が出た後に掃除日を1日取る

荷物が入ったままでは家具の裏・冷蔵庫の下・押入れの奥が掃除できません。荷物が出た翌日に掃除、その次に立会い、という順に組みます。

入居時の写真が最強。無ければ退去前に撮る

②の請求で争点になるのは「その汚れ・傷は入居前からあったか」です。入居時の写真があれば一発で決まります。ガイドラインも「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」の様式を用意していて、入居時に貸主と共同で記録することを勧めています。

入居時に撮っていなくても、退去前の写真には価値があります。撮り方は次の3点です。

• 掃除後の状態を部位ごとに。キッチン全景→換気扇→コンロ→シンクの順に、遠景と寄りの2枚ずつ
• 元からあった傷・汚れは、指で指して寄りで。撮影日時が残る設定にする
• 設備の型番と経過年数が分かるもの。エアコン・給湯器・壁紙の製造年は減価の根拠になる

ヤニやペットの臭いのように掃除で落ちきらないものは、立会い前に管理会社へ伝えておきます。当日の話が「隠していた」から「申告済み」に変わります。

請求書の見方と交渉の線引きは退去費用の相場、返金が来ないときは敷金が返金されない時の請求方法で続きを扱っています。

よくある質問

まとめ

契約書の特約欄を開いてクリーニング特約の有無と金額を確認し、換気扇・コンロ・浴室のカビの3か所から手を付ければ、退去掃除で迷う場面はほぼ消えます。立会い当日の動き方は退去立会いのサインで、請求書が届いた後の見方は退去費用の相場で確認してください。

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