騒音で賃貸を退去したい｜違約金を払う場合と請求できる場合

騒音が原因でも、借主から解約すれば契約書の違約金と予告期間の家賃は原則かかります。大家が苦情に対応せず、音が受忍限度を超えるときだけ、大家の義務違反として解除し、引越し代を請求できる余地があります。

この記事でわかること

騒音で退去するときに動くお金の全体像

騒音が理由の退去でも、お金の決まり方の基準は、まずふつうの退去と同じ契約書の条項です。騒音という事情が効いてくるのは、大家の対応に問題があった場合です。

退去で動くお金は、下の4種類に分けると整理しやすくなります。

騒音で退去するときに動くお金

お金	原則として払う人	騒音が理由で変わる余地	根拠
短期解約などの違約金	借主（契約書に条項がある場合）	大家の義務違反で解除するなら争える	契約書・民法541条
解約予告期間の家賃	借主	同上。免除の合意があれば払わない	契約書・標準契約書11条
退去費用（原状回復）	借主の故意・過失の傷だけ	騒音とは関係なく、通常の傷みは大家の負担	標準契約書15条
引越し代	借主	大家や騒音の相手に請求できる場合がある	民法415条・709条

出典: 民法415条・541条・709条（e-Gov法令検索）、国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）」第11条・第15条。表の整理は当サイトです。

標準契約書の第11条は、借主は少なくとも30日前に解約を申し入れる、と定めています。実際の契約書では「1か月前」「2か月前」など物件ごとに違うので、手元の契約書の解約の条を先に開いてください。

退去費用は、騒音とは別の話です。標準契約書の第15条は、通常の使用による損耗と経年変化を原状回復の対象から外しています。退去費用の相場と内訳は賃貸の退去費用の相場にまとめました。

騒音で退去するときのお金の分かれ目

借主の都合で解約する

違約金

契約書の条項どおりかかる

予告期間

30日前・1か月前などの家賃がかかる

引越し代

借主の負担

大家の義務違反で解除する

違約金

借主都合の条項が当てはまるか争える

予告期間

解除の日で契約が終わる

引越し代

損害として請求できる余地がある

右側に進めるのは、受忍限度を超える騒音を大家に伝えても対応がない場合だけ

図：騒音で退去するとき、借主の都合で解約すれば違約金と予告期間の家賃は契約書どおりかかる。大家が苦情に対応せず、騒音が受忍限度を超える場合は、大家の義務違反を理由に解除し、違約金を争い、引越し代を請求できる余地がある。

騒音が理由でも違約金はかかる？

借主から「騒音に耐えられないので出ます」と解約するのは、契約書の中途解約の条項を使った解約です。この場合は、違約金の条項も予告期間の条項もそのまま効きます。

期間の決まった賃貸借で途中に解約できるのは、契約書が借主に解約する権利を残しているからです（民法618条）。その権利を使う以上、同じ契約書の違約金の取り決めにも従う、という考え方になります。

違約金が変わるのは「大家の義務違反」で解除するとき

話が変わるのは、大家が貸す側の義務を果たしていないと言える場合だけです。大家は、借主に建物を使わせる義務を負っています（民法601条）。

国土交通省の相談対応事例集は、この義務から、大家には建物を「居住に適した状態」に保つ義務があると説明しています。上の階の騒音に大家が何もしない事例（p.64 Q1-2）では、次のように答えています。

相談対応事例集 Q1-2「迷惑行為による退去」の答え（原文）

項目	事例集の記載
相談の内容	上階の居住者が毎日、深夜に大きな音をたてて走り回る。大家に苦情を伝えたが、なにもしてくれず改善がない
答え	「社会生活上、通常受忍すべき限度を超えていれば可能であると考えられます」
解除の根拠	大家が居住に適した状態を保つ義務を怠ったことを理由に、借主が解除する（民法541条）
引越代	「被った損害（引越代等）を賠償請求（同法415条）できる可能性はないとはいえません」
受忍限度の見方	被害の程度や頻度、生活上やむを得ないことか、立場が入れ替わる可能性などを総合的に考える

出典: 国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）」令和4年3月 p.62 Q1・p.64 Q1-2

事例集の言い回しは「可能性はないとはいえません」です。認められる例があるという程度の書き方です。騒音があれば違約金が消える、という意味にはなりません。

大家の義務違反で解除した場合、借主の都合の解約を前提にした違約金の条項がそのまま当てはまるかは、争える余地があります。条項の書き方や金額の上限は、賃貸の短期解約違約金は払うべき？で詳しく扱いました。

違約金の判定表

手元の状況を下の表に当てはめると、違約金を払う前提で動くか、争う前提で動くかの見当がつきます。

騒音で退去するときの違約金の判定表

状況	違約金と予告期間の家賃	次にやること
大家・管理会社に騒音を伝えていない	契約書どおり払う前提	まず書面かメールで苦情を伝え、日付を残す
伝えたが、一度注意してもらい音が収まった	契約書どおり払う前提	収まらないときに改めて記録をとる
伝えても対応がなく、深夜の騒音が毎日続く	大家の義務違反として争える余地	記録をそろえ、弁護士や公的な相談窓口に相談する
大家が事情をくんで免除に応じた	合意した範囲で払わない	免除の内容を書面かメールで残す
契約書に違約金の条項がない	違約金はなし（予告期間の家賃は条項による）	解約の条で予告期間だけを確かめる
違約金の金額が大きすぎると感じる	平均的な損害を超える部分は無効の余地	算定の根拠を大家に聞く（消費者契約法9条）

出典: 民法541条・601条、消費者契約法9条（e-Gov法令検索）、国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）」p.64 Q1-2。表の整理は当サイトで、個別の結論ではありません。

消費者契約法9条1号は、解除に伴う違約金に上限を設けています。同じ種類の契約で事業者に生じる「平均的な損害の額を超える」部分は無効です。同条2項では、事業者は求められれば算定の根拠の概要を説明するよう努める、とされています。

民法611条（一部が使えないときの家賃減額）との関係

民法611条は、借りた物の一部が「滅失その他の事由」で使えなくなったときの決まりです。家賃が減り、残りで目的を果たせなければ解除もできます。設備が故障したときの家賃の話は、この条文が土台です。

相談対応事例集のほうは、隣の部屋の騒音を601条の義務と541条の解除で説明しています。611条は使っていません。隣人の音が611条の「使えない」に当たるかは、この記事で読んだ一次資料からは言い切れません。家賃の減額まで求めたいときは、専門家に確かめてください。

大家に引越し代を請求できるのはどんなとき？

引越し代を誰に請求するかで、根拠になる法律が変わります。大家には契約上の義務違反（民法415条）、騒音の相手には不法行為（民法709条）が基本の道です。

借主どうしには契約の関係がありません。そのため、隣人に賃貸借契約を理由とした請求はできない、と事例集は説明しています（p.65 Q1-3）。そのかわり、騒音が受忍限度を超えれば、隣人には精神的苦痛の慰謝料を請求できる（民法709条・710条）とされています。

請求する相手ごとの違い

	大家（貸主）	騒音を出している入居者
契約の関係	ある（賃貸借契約）	ない
主な根拠	民法415条（義務を果たさないことによる損害）	民法709条・710条（不法行為・慰謝料）
責任を問う理由	苦情を受けても居住に適した状態に戻さなかった	受忍限度を超える騒音を出した
請求できる可能性があるもの	引越代など、解除で生じた損害	慰謝料、騒音で生じた損害
先に必要なこと	大家に騒音を伝え、対応を求めた記録	騒音が受忍限度を超えることの証拠

出典: 民法415条・709条・710条（e-Gov法令検索）、国土交通省「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）」p.64 Q1-2・p.65 Q1-3。表の整理は当サイトです。

どちらに請求する場合も、受忍限度を超えたことは請求する側が示す決まりです。事例集は、どの程度なら受忍限度を超えるかに「明確な基準はありません」とし、調停や訴訟では証拠が求められると書いています。

大家に請求する場合は、「大家が知っていたのに動かなかった」ことが中心になります。苦情を電話だけで伝えていると、伝えた日も内容も残りません。メールや書面で、日付・時間帯・音の種類・頻度を書いて送っておくと、後から経過を示せます。

騒音の記録の取り方や、警察・弁護士への相談の使い分けは、賃貸の騒音トラブルへの対処法で順を追って説明しています。

大家が騒音の入居者を退去させるには？借りる側との違い

「騒音を出している人を退去させてほしい」という相談も少なくありません。ただ、退去させる手続きを取れるのは契約の相手である大家だけで、隣の借主が直接追い出すことはできません。

大家の側から見ると、騒音の入居者に退去してもらう道は大きく2つあります。

道1: 契約違反を理由に解除する

借主には、契約や物件の性質で決まった使い方を守る義務があります。民法616条が準用する594条1項の「用法遵守義務」です。標準契約書の別表第1も、禁止行為に「大音量でテレビ、ステレオ等の操作、ピアノ等の演奏を行うこと」を挙げています。

ただし、違反があればすぐ解除できるわけではありません。標準契約書の第10条2項は、まず相当の期間を定めて催告することを求めています。それでも直らず「本契約を継続することが困難であると認められるに至ったとき」に、はじめて解除できる形です。

事例集も、警告に応じず、信頼関係が壊れたと認められる場合に解除できる、と説明しています（p.67 ④Q1）。特約違反が軽い場合は、周りの事情も見られます。前から申し入れていたか、近隣に悪い影響が出ているか、といった点です（p.62 Q1）。

道2: 更新を断る・解約を申し入れる

もう1つは、期間満了のときに更新を断るか、期間の定めがない契約で解約を申し入れる道です。どちらも、大家からするには正当の事由が必要です（借地借家法28条）。

28条は、正当の事由を判断する事情として、建物を使う必要性のほか「建物の賃貸借に関する従前の経過」などを挙げています。更新を断る通知の期間は、満了の1年前から6か月前までです（26条1項）。解約を申し入れた場合は、6か月たつと契約が終わります（27条1項）。

正当事由と立ち退き料の扱いは、立ち退き料の相場｜大家都合の退去を求められたときで取り上げました。

借りる側（退去したい）と貸す側（退去させる）の対照

	借りる側：騒音で退去したい	貸す側：騒音の入居者を退去させる
使う手続き	中途解約、または大家の義務違反による解除	契約違反による解除、または更新拒絶・解約申し入れ
主な根拠	民法618条・601条・541条・415条	民法616条（594条1項）・541条、借地借家法26〜28条
先に必要なこと	大家に騒音を伝え、対応を求める	事実を調べ、注意・催告をする
ハードル	受忍限度を超えることを示す	信頼関係が壊れたこと、または正当の事由
お金	違約金・予告期間の家賃は原則借主。引越し代は請求の余地	解除なら立ち退き料の決まりはない。更新拒絶では申し出が考慮される

出典: 民法541条・594条・601条・616条・618条、借地借家法26条〜28条（e-Gov法令検索）、国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）」第10条・別表第1、同「相談対応事例集（再改訂版）」p.62・p.67。表の整理は当サイトです。

事例集の大家向けの章（p.127 Q3-1）にも、苦情を放置したときの注意があります。借主から、居住に適した状態を保っていないとして解除や損害賠償を求められる可能性もない訳ではない、という内容です。深夜の音量に注意するお知らせを全室に配るなど、何らかの対応が望ましいとされています。

大家が騒音の入居者に退去してもらう2つの道

道1 契約違反で解除

根拠

用法遵守義務（民法616条・594条1項）・禁止行為の特約

手順

事実の調査 → 注意 → 期間を決めた催告

要件

直らず、契約を続けるのが困難（信頼関係の破壊）

道2 更新拒絶・解約申し入れ

根拠

借地借家法26条〜28条

手順

満了の1年前〜6か月前に通知、または解約の申し入れ

要件

正当の事由（従前の経過なども考慮）

隣の借主には契約の関係がないので、退去を求められるのは大家だけ

図：大家が騒音の入居者に退去してもらうには、用法遵守義務や禁止行為の特約に反したとして注意と催告を経て解除する道と、借地借家法の正当の事由をもって更新を断るか解約を申し入れる道がある。

退去を決める前に進める順番

騒音で退去を考えたら、解約の申し入れより先に、大家への苦情を形に残しておくと選べる道が増えます。申し入れを先に出すと、借主の都合の解約として扱われやすくなるためです。

4の「2〜3週間」は当サイトの目安で、法律の期間ではありません。音が深夜に毎日続くなど、生活に差し支える度合いが大きいときは、待たずに相談先へ進んでください。

騒音で退去を考えたときの順番

• 解約を申し入れる前に、何を残しておくか
• 1 契約書予告期間・違約金・禁止行為の条を開く違約金の条項がなければ、予告期間の家賃だけを見る
• 2 記録日付・時間帯・音の種類・続いた時間を残す受忍限度を超えることは請求する側が示す
• 3 苦情大家・管理会社に書面かメールで伝える大家が知っていたことが、後の請求の土台になる
• 4 相談改善しなければ、弁護士や公的窓口に経過を見せる解除で進むか、免除の交渉で進むかを決める
• 5 申し入れ退去の申し入れと免除の相談を書面で出す合意した内容はメールや書面で残す

先に解約を申し入れると、借主の都合の解約として扱われやすい

図：騒音で退去を考えたら、契約書の条を確かめ、騒音を記録し、大家に書面で伝え、改善しなければ相談先に経過を見せてから、退去の申し入れと違約金の免除の相談を書面で出す。

違約金の免除を相談するメール文

大家が免除に応じるかは、大家の判断です。断られても揉めないよう、責める言い方は避け、経過と希望だけを書きます。

文面の〇〇は、実際の日付と条番号に置き換えてください。電話で話がついた場合も、合意した金額と退去日をメールで送り返しておくと、精算のときに食い違いが起きにくくなります。

よくある質問

まとめ

退去を考え始めたら、まず契約書の解約・違約金・禁止行為の条を開いてください。解約の申し入れは、その後で十分間に合います。そのうえで、騒音の記録を添えた苦情のメールを1通、大家か管理会社に送ります。

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