賃貸でエアコンを取り付けるときは、工事で壁に穴をあけるため、先に大家か管理会社の承諾をもらうのが基本です。自分で付けたビス穴や跡は、退去時は通常損耗として扱われ、原則0円です。費用は標準工事なら本体代込みで収まり、配管の延長や専用コンセントの増設があると追加になります。
この記事でわかること
- 取り付け前に大家の承諾がいるか、なぜ必要か
- 費用を誰が払うか（標準工事と追加工事の分かれ目・設備にしてもらう交渉）
- 取り付けができない部屋の見分け方（配管の穴・専用コンセント・室外機の置き場）
- 退去時のビス穴・取り付け穴・取り付け跡の扱い（国交省ガイドライン別表1）
- エアコンを外すか残すか、承諾と写真の残し方
出典: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」別表1、民間賃貸住宅に関する相談対応事例集、民法（e-Gov法令検索）（2026年10月22日に確認）。
賃貸でエアコンを取り付ける前に大家の承諾がいるか
取り付けの前に、大家か管理会社の承諾をもらうのが基本です。工事で壁に穴をあけるからです。
エアコンの設置は、室内に手を加える作業になります。本体を固定するビス穴に加えて、配管を外に通す穴が要ります。借りている部屋でも、建物そのものは大家の所有です。壁に穴をあける加工を、黙って進めてよい話ではありません。
賃貸借の契約では、室内の造作や模様替えに、あらかじめ貸主の書面の承諾を求めるのが一般的です。国土交通省の賃貸住宅の相談対応事例集も、エアコンの設置をめぐる相談を扱っています。先に一言断っておけば、退去のときに「勝手に穴をあけた」と言われる心配は小さくなります。
ビス穴と「配管の貫通穴」は分けて考える
同じ「穴」でも、性格が違う2種類があります。
- ビス穴：本体を壁に固定するための小さな穴
- 配管の貫通穴（スリーブ）：冷媒の管とドレンホースを外へ通すための、壁を貫く穴
ビス穴は、後で見るとおり退去時は通常損耗の扱いが基本です。一方、もともと配管用の穴が無い壁に、新しく貫通穴をあける工事（コア抜き）は、建物に一つ穴を増やす加工です。ここが承諾を取っておきたい一番の理由になります。
多くの物件には、配管用の穴（スリーブ）が丸いフタ付きで初めから付いています。その穴を使うなら、新しく壁を貫く工事は要りません。内見のときに、エアコンを付けたい壁にスリーブがあるかを見ておくと安心です。
承諾なしで進めると起きること
- 退去のときに、穴や跡の扱いでもめやすい
- 契約書に「無断の工事を禁止する特約」があると、違反になりうる
- 隠蔽配管など、建物の造りによっては専門の工事が必要で、素人の判断で穴をあけると雨漏りの原因になる
特約の読み方は賃貸契約書の見方｜サイン前にチェックすべき特約にまとめています。
取り付けの前に確かめる順番
- この部屋に、自分でエアコンを付けられるか
- 1大家か管理会社に承諾をもらう壁への加工なので、できればメールなど残る形で
- 2配管用の穴（スリーブ）があるか見る無ければ壁を貫く工事（コア抜き）の可否も一緒に聞く
- 3専用コンセントと容量を確かめる無い・足りないときは電気工事士の工事が要る
- 4室外機の置き場を確かめるベランダ・地面・壁掛けのどれが使えるか
1つでも欠けると取り付けできないことがある。内見のうちに見ておくと早い
図：承諾→配管の穴→電源→室外機の置き場、の順に確かめる。
エアコン取り付けの費用は誰が負担するか
自分の希望で付けるなら、費用は借主の負担が原則です。ただし、もともとエアコンが無い部屋なら、「設備として付けてもらえないか」と大家に相談する余地はあります。
標準工事に含まれるものと、追加工事になるもの
販売店の「取り付け工事費込み」は、標準的な工事のことです。部屋の条件によっては、ここに追加の工事費がのります。
標準工事と追加工事の分かれ目
| 標準工事に入りやすい | 追加工事になりやすい | |
|---|---|---|
| 配管 | 既にあるスリーブを使う・4m程度まで | 配管の延長、壁に新しく穴をあけるコア抜き |
| 電源 | 近くの専用コンセント（100V）を使う | 専用コンセントの増設・200Vへの切替え |
| 室外機 | ベランダ・地面にそのまま置く | 壁掛け金具・天吊り・2段置き・屋根置き |
| 壁の造り | 配管がそのまま通せる壁 | 隠蔽配管・化粧カバーの取り付け |
取り付け費やコア抜きの費用には、公的な統計や決まった料金表がありません。この記事でも金額は置きません。頼む前に、販売店や工事業者の見積もりで「標準工事に何が入っていて、何が追加か」を一つずつ確かめてください。
配線工事は電気工事士でないとできない
専用コンセントの増設や、200Vへの切替えといった配線の工事は、電気工事士でなければ行えません（電気工事士法）。資格のない人が手を出すと、感電や火災の危険があります。
一方で、壁の穴あけや室外機の据え付けそのものは、電気工事士の資格は要りません。自分でやる範囲と、業者に頼む範囲を分けて考えると、見積もりの中身も読み取りやすくなります。
「設備として付けてほしい」と相談する余地
エアコンが付いていない部屋は、借り手がつきにくいことがあります。空室の対策として、大家がエアコンを設備として付けるケースは珍しくありません。
設備として付けてもらえれば、それは大家の持ち物になります。壊れたときの修理費は、原則として大家の負担です。設備のエアコンが故障したときの考え方は賃貸のエアコンが故障したときの対処法にまとめています。頼むときは「自費で付けるつもりだが、設備として付けてもらえないか」と、両にらみで切り出すと話が進みやすいです。
取り付けができない・取り付け不可になる部屋
配管の穴・電源・室外機の置き場・壁の造りのうち、どれかが欠けると取り付けできないことがあります。
取り付けできない・難しくなる主な理由
| つまずく所 | 中身 | 確かめ方 |
|---|---|---|
| 配管の穴 | スリーブが無く、新しく壁を貫く工事の承諾も下りない | 付けたい壁にフタ付きの丸い穴があるか |
| 電源 | 専用コンセントが無い、または契約アンペアが足りない | コンセントの形・分電盤の表示を見る |
| 室外機の置き場 | ベランダが狭い・置けない、地面に空きがない | 置ける広さと動線があるか |
| 壁の造り | 鉄筋コンクリートの構造壁で穴をあけられない | 管理会社に工事の可否を聞く |
これらは、契約してから気づくと手が打てません。内見のうちに見ておくのが一番です。見る項目は賃貸の内見チェックリストにまとめています。
付けたい部屋数が多いときは、コンセントの数と分電盤のアンペアも見ておきましょう。1部屋ずつに専用コンセントが要るので、後から増設すると電気工事士の工事になります。
退去時のビス穴・取り付け穴・取り付け跡はどうなるか
自分で付けたエアコンのビス穴や跡は、退去時は通常損耗として扱われ、原則0円です。国土交通省のガイドラインが、はっきり通常損耗の側に分けています。
ガイドライン別表1：エアコン設置のビス穴は通常損耗
国土交通省の原状回復ガイドラインの別表1は、壁・天井の損耗を、貸主負担（通常損耗）と借主負担に分けました。そのうち貸主負担の側に、「エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡」が挙がっています。
エアコンは生活の必需品になっているため、その取り付けで空いたビス穴や跡は、普通の暮らしの範囲とみなす、という考え方です。だから、ビス穴の補修費を退去時に請求されても、ガイドラインを根拠に話し合えます。壁の穴の費用の計算の仕方は賃貸の壁に穴が空いたら退去費用はいくら？で、ボードとクロスに分けて説明しています。
新しくあけた配管の貫通穴は、承諾しだい
気をつけたいのは、承諾を取らずに新しくあけた配管の貫通穴です。ガイドラインが通常損耗とするのは、あくまで「設置による壁のビス穴・跡」です。もともと無かった壁に一つ穴を増やすコア抜きは、このビス穴の行にそのまま収まるとは言い切れません。
ここでも効くのが、取り付け前の承諾です。穴をあける位置と、退去時に塞ぐか残すかを先に書面で決めておけば、後で負担をめぐって争う場面が減ります。
退去時のエアコンの穴・本体の扱い
- 自分で付けたエアコンの退去時
- 本体を固定したビス穴・跡通常損耗として扱われ、原則0円（ガイドライン別表1）
- 新しくあけた配管の貫通穴ビス穴の行に収まりにくい → 事前の承諾と特約の中身しだい
- 本体そのもの自分の物なので撤去が原則。残すなら書面で残置の合意
図：ビス穴は通常損耗、貫通穴は承諾しだい、本体は撤去が原則。
外して持ち帰るか、残していくか
自分で買ったエアコンは、自分の持ち物です。退去のときは、外して持ち帰るのが原則になります。取り外しと処分の費用も、自分で見ておく必要があります。
次の入居者のために残していく場合は、「残置物」として残すことになります。このとき、口約束で置いていかないでください。残置物は大家が貸した設備ではないので、次に使う人の修理費の扱いなどがあいまいになりがちです。残すなら、書面で合意しておきます。残置物の考え方は、設備との違いも含めてエアコンの費用負担の記事で説明しています。
なお、退去時のエアコン内部のクリーニング費用は、取り付けの話とは別の論点です。クリーニング特約の扱いは退去時のエアコンクリーニング費用は払うべき？にまとめています。
取り付けをスムーズに進める承諾の取り方と記録
もめごとを防ぐ要は、承諾を書面で取り、工事の前後を写真に残すことです。手順は難しくありません。
承諾を取るときに書いておくこと
承諾は、メールやメッセージなど、後で見返せる形でもらうのが安心です。次の点を入れておくと、退去のときに食い違いません。
- エアコンを付けたい場所（どの部屋のどの壁か）
- 壁に穴をあける工事があるか（スリーブを使うか、コア抜きか）
- 退去時に、穴を塞ぐか・そのままでよいか
- 本体を残置してよいか、外して持ち帰るか
工事の前後を写真に残す
取り付けの前に、付ける壁の状態を写真に撮っておきます。工事が終わったら、穴まわりと室外機の置き方も撮っておきましょう。
退去の立ち会いでは、こうした記録が効きます。現場では、承諾のメール1本と写真が残っているだけで、退去時のやり取りが短く済む場面を何度も見てきました。逆に、口約束だけで進めた人は、退去の日に「聞いていない」と押し問答になりがちでした。
契約書に戻って、工事やエアコンに関する特約が無いかも先に見ておきましょう。確かめ方は賃貸契約書の見方にまとめています。
よくある質問
Q1：賃貸でエアコンを自分で取り付けてもいいですか？
先に大家か管理会社の承諾をもらうのが基本です。取り付けは壁に穴をあける工事で、建物は大家の所有だからです。契約書に無断の工事を禁じる特約があることもあります。付けたい壁に配管用の穴（スリーブ）があるかを内見で見て、無ければ壁を貫く工事の可否も一緒に聞いておくと安心です。
Q2：取り付けの費用は大家が払ってくれますか？
自分の希望で付けるなら、費用は借主の負担が原則です。ただし、もともとエアコンが無い部屋なら、空室対策として大家が設備として付けるケースがあります。設備として付けてもらえれば、壊れたときの修理費は原則大家の負担になります。「自費で付けるつもりだが、設備にしてもらえないか」と相談してみてください。
Q3：退去するとき、エアコンのビス穴は補修費を請求されますか？
自分で付けたエアコンのビス穴や跡は、通常損耗として扱われ、原則0円です。国土交通省のガイドライン別表1が、貸主負担の側に「エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡」を挙げています。ただし、承諾を取らずに新しくあけた配管の貫通穴は、このビス穴の扱いに収まるとは限りません。だからこそ、取り付け前の書面の承諾が効きます。
Q4：エアコンは外して持っていくべきですか、置いていってもいいですか？
自分で買った物は外して持ち帰るのが原則です。取り外しと処分の費用も見込んでおきましょう。次の入居者のために残す場合は「残置物」になります。口約束では残さず、残すこと・故障時の扱いを書面で合意しておくと、後のトラブルを防げます。
Q5：取り付けできないと言われました。何が足りないのですか？
配管の穴・専用コンセント・室外機の置き場・壁の造りのどれかが欠けている場合が多いです。スリーブが無くコア抜きの承諾も下りない、専用コンセントが無い、ベランダに室外機を置けない、鉄筋コンクリートの構造壁で穴をあけられない、などです。契約前に内見で確かめておくと、付けられない部屋を避けられます。
まとめ
- 取り付けの前に大家か管理会社の承諾を取る。壁に穴をあける工事だから
- 費用は借主負担が原則。もともと無い部屋は「設備として付けて」と交渉の余地
- 標準工事と追加工事（配管延長・コア抜き・専用コンセント・室外機の特殊設置）を見積もりで分ける
- 専用コンセントの増設・200V化などの配線は電気工事士の工事（電気工事士法）
- 退去時、ビス穴・跡は通常損耗で原則0円（ガイドライン別表1）。新設の貫通穴は承諾しだい
- 本体は外して持ち帰るのが原則。残すなら書面で合意。承諾のメールと写真を残す
取り付けの前に、承諾を一言もらって写真を撮っておく。これだけで、退去のときの話し合いはずいぶん楽になります。付けられるかどうかに不安があれば、内見のうちに配管の穴と室外機の置き場を見ておいてください。
免責事項
※本記事は民法の条文、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」および「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」（2026年10月時点で確認）と、不動産仲介の現場で見てきた事例をもとに整理した一般的な情報です。取り付けの可否・費用・退去時の負担は、契約書の内容・物件の造り・大家との取り決めによって異なります。配線工事は電気工事士の資格が必要です。個別の契約判断・法律相談は宅地建物取引士・弁護士・消費生活センター等の有資格者・公的窓口にご相談ください。
