賃貸の初期費用交渉は、内見のあと申込書を出す前に、仲介会社を通して大家へ「この条件なら申し込む」と伝えるのが本線です。仲介手数料は宅建業法46条と国交省の報酬告示で借主0.55か月分が原則で、1.1か月分は依頼時に承諾した場合に限られます。審査後は大家が承諾した条件を変える話になるので、仲介会社側の費目に絞って頼みます。
この記事でわかること
- 内見→申込→審査→契約の4段階で、どの費目を動かせるか
- 審査後の交渉が通りにくい理由と、審査後でも動く費目
- 礼金・仲介手数料・クリーニング・消毒・保証会社・鍵交換を誰が決めているかと、相手別の言い方
- 仲介手数料0.55か月分の根拠（宅建業法46条・報酬告示第四）と承諾の時期を争った判決
- 申込前・条件提示・審査後のメール例文3本（LINEにも使える短縮版つき）
- 断られた後の4つの動きと、やってはいけない交渉5つ
出典: 宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）／国土交通省「宅地建物取引業者が…受けることができる報酬の額」（告示）／総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要」
賃貸の初期費用交渉はいつ切り出す？申込前が本線になる理由
賃貸の初期費用交渉とは、申込書を出す前に「礼金を半月分にしてもらえれば申し込む」のように、条件を付けて申込の意思を伝えることです。交渉の正体は値切りでなく、申込条件の提示だと考えると、いつ言うべきかが決まります。
部屋探しは、内見→申込→入居審査→契約という4段階で進みます。大家が「この人に貸すか」を判断する材料は申込書です。申込書に書かれた家賃・入居日・条件を見て承諾するので、条件は申込書に載る前に出しておく必要があります。
賃貸の初期費用交渉 4段階でできること（居住用・仲介会社経由の一般的な流れ）
| 段階 | 誰が何を決めるか | 動かせる費目 | 交渉の通りやすさ |
|---|---|---|---|
| 内見〜申込前 | 借主が条件を決めて仲介会社に伝える | 礼金・フリーレント・仲介手数料・付帯費・入居日 | 最も通りやすい。条件つき申込として大家に上がる |
| 申込〜審査中 | 大家・保証会社が申込書の条件で可否を判断 | 原則なし。申込書の修正は再提出になる | 通りにくい。条件変更は審査のやり直しに近い |
| 審査通過〜契約前 | 大家が承諾済み。契約書と重要事項説明の準備 | 仲介手数料・付帯費など仲介会社側の費目 | 大家側の費目は通りにくい。仲介側の費目は相談できる |
| 契約後 | 契約書の内容で確定 | なし | 交渉の対象外。特約の有効性の問題に変わる |
背景に、貸す側の事情があります。総務省の令和5年住宅・土地統計調査（2023年）では、空き家は900万戸・空き家率13.8%で過去最高でした。空室が1か月続けば大家は家賃1か月分を失うので、礼金を半月分下げても早く決まるほうが得だと判断する場面は珍しくありません。
初期費用交渉のタイミングと動かせる費目
- 条件は申込書に載る前に出す。段階が進むほど動かせる費目が減る
- 1内見〜申込前礼金・フリーレント・仲介手数料・付帯費・入居日。条件つきで申込の意思を伝える
- 2申込〜審査中動かさない。申込書の条件で大家と保証会社が可否を判断している最中
- 3審査通過〜契約前仲介手数料・消毒・サポートなど仲介会社側の費目だけ相談する
- 4契約後交渉の対象外。書かれた特約の有効性の話に変わる
礼金・フリーレントは大家の判断。申込前に出さないと審査のやり直しになる
図：初期費用の交渉は内見後・申込前に条件として出す。審査後は仲介会社側の費目だけが残る。
申込から契約までの書類と、申込金・手付金の扱いは賃貸契約の流れと必要書類・契約金で扱っています。
審査後の初期費用交渉が通りにくい理由と、それでも動く費目
審査に通ってから「やっぱり礼金を下げてほしい」と言うと、大家側では一度承諾した申込を条件を変えて再承諾する手続きになります。管理会社は大家に電話をかけ直し、大家は「入居前から条件を変える人か」という見方をするでしょう。通りにくい理由は、法律でなくこの手順にあります。
審査後の交渉が禁じられているわけではありません。契約書に署名する前なら申込を撤回できますし、預けた申込金は返ってきます。仲介会社が「もう断れない」と言っても、契約は成立していません。撤回と申込金の扱いは上で紹介した契約の流れの記事に書いています。
審査後でも相談できるのは仲介会社側の費目
大家に戻さなくて済む費目なら、審査後でも話は動きます。仲介手数料は仲介会社の売上で、消毒や24時間サポートは仲介会社や管理会社が扱う商品です。大家の承諾が要らない費目に絞るのが、審査後の交渉の型になります。
- 仲介手数料：仲介会社の売上。告示の原則（借主0.55か月分）を確認する話として切り出せる
- 消毒・抗菌・24時間サポート：仲介会社や管理会社の付帯商品。任意か必須かを見積書で確認する
- 入居時クリーニング費：契約書の特約か見積書の付帯かで扱いが変わる。特約なら大家側の費目
- 火災保険：指定でなければ自分で選べる。保険会社を替えるだけなので大家に戻す話でない
礼金・敷金・フリーレントは大家の費目です。審査後に出すなら「通らない前提で、断られても契約する」と決めてからにします。大家の承諾を取り直す負担を管理会社にかける話なので、頼み方は次章の言い方に沿って軽く出すのが無難でしょう。
誰に言う？費目ごとの決定権者と、通りやすい言い方
初期費用の交渉相手は「不動産屋」の一言でまとめられがちですが、費目ごとに決めている人が違います。礼金は大家、仲介手数料は仲介会社、付帯商品は管理会社か仲介会社で、言う相手が違えば言い方も変わります。
初期費用の費目×決定権者×根拠×言い方（居住用・2026年9月時点）
| 費目 | 決めている人 | 根拠・確認する場所 | 通りやすい言い方 |
|---|---|---|---|
| 礼金 | 大家 | 募集図面の条件。管理会社が代理で判断することもある | 「礼金を半月分にしていただければ、この場で申し込みます」 |
| フリーレント | 大家 | 募集図面・AD（広告料）の有無 | 「礼金が難しければ、入居月の家賃を日割りかフリーレントにできませんか」 |
| 仲介手数料 | 仲介会社 | 宅建業法46条・報酬告示第四。事務所に掲示義務あり | 「告示の原則どおり0.55か月分でお願いできますか」 |
| 前家賃・日割り | 大家（実務は管理会社） | 契約書の賃料条項。標準契約書は日割り | 「入居日を◯日にするので、初月は日割りでお願いします」 |
| 入居時クリーニング費 | 大家（特約）または仲介会社（付帯） | 契約書の特約欄か見積書 | 「特約に無ければ、見積書から外していただけますか」 |
| 消毒・抗菌・24時間サポート | 仲介会社・管理会社 | 見積書。標準契約書には無い | 「任意でしたら外してください。必須なら根拠の書面をください」 |
| 保証会社の利用料 | 管理会社（指定） | 募集条件「保証会社必須」 | 動かない前提。連帯保証人で代替できるかだけ聞く |
| 鍵交換費 | 大家・管理会社 | 契約書の特約。国交省の原状回復ガイドラインでは入替えに伴う鍵交換は貸主負担が妥当 | 「入居時の鍵交換は貸主負担が妥当とされていますが、必須でしょうか」 |
| 火災保険 | 借主（指定がなければ） | 契約書の「保険加入」条項 | 「同等の補償で自分で加入します」 |
各費目をどこまで削れるかの目安は、物件と時期で幅が大きく、公的な統計もありません。本記事では、言う相手と言い方だけを扱います。
初期費用の費目は「誰が決めるか」で言い方が変わる
- 礼金・フリーレント
- 申込前に条件つきで出す。「この条件なら申し込む」の形
- 前家賃・入居日
- 入居日を動かして日割りにする。空室期間と引き換えの話
- クリーニング・鍵交換（特約）
- 契約書の特約なら大家側。必須かどうかを先に聞く
- 頼む相手
- 仲介会社経由で管理会社→大家。審査後は通りにくい
- 仲介手数料
- 告示の原則0.55か月分を確認する。承諾の有無を聞く
- 消毒・抗菌・24時間サポート
- 任意なら外す。必須なら根拠の書面を求める
- 火災保険
- 指定がなければ自分で加入。保険会社を替えるだけ
- 頼む相手
- 担当者本人。審査後でも相談できる
図：礼金・フリーレントは大家に、仲介手数料と付帯費は仲介会社に。言う相手を分けると審査後でも動く費目が見える。
仲介手数料は借主0.55か月分が原則。1.1か月分には依頼時の承諾が要る
仲介手数料の上限は、宅建業法46条で「国土交通大臣の定めるところによる」とされ、2項で上限を超えて受け取ることを禁じています。定めの中身が国土交通省の報酬告示（昭和45年建設省告示第1552号・最終改正 令和6年）です。
告示の第四は、貸借の媒介で借主と貸主の双方から受け取れる合計を家賃1か月分の1.1倍以内とし、居住用建物では「依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内」と定めています。借主0.55か月分が原則で、1.1か月分は依頼時に承諾があった場合だけという構造です。
この「依頼を受けるに当たって」の時期を争った裁判があります。TMI総合法律事務所の解説によると、東京地裁は令和元年8月7日、貸主の意思確認と契約日の決定で媒介契約が成立したと認め、その後に取った1か月分の承諾は依頼時の承諾に当たらないとして0.5か月分を超える部分の返還を命じました。東京高裁は令和2年1月14日に控訴を棄却しています。
言い方は「値引きしてください」ではありません。「承諾した記憶がないので、告示の原則どおり0.55か月分でお願いしたい」と、上限の確認として切り出します。承諾書に署名した覚えがあるなら1.1か月分は告示の範囲内で、そこから先は仲介会社の裁量です。
クリーニング・消毒・サポート費は「特約か付帯か」を先に分ける
入居時のクリーニング費や消毒費は、書かれている場所で扱いが変わります。契約書の特約欄に「入居時クリーニング費◯円を借主負担とする」とあれば大家側の条件で、申込前に出す話です。見積書の欄にだけ載っている消毒・抗菌・24時間サポートは、仲介会社や管理会社の付帯商品で、審査後でも外せるか聞けます。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書には、消毒・サポート・入居時クリーニングの条項はありません。「必須です」と言われたら、どの書面のどの条項で必須なのかを聞くと、任意の商品か契約条件かが分かります。書面で示せない費目は、外してもらう根拠になるはずです。
賃貸の初期費用交渉の仕方｜メール・LINEの例文3本
口頭より書面が向いています。条件が記録に残り、担当者が管理会社や大家にそのまま転送できるからです。仲介の現場で見てきた範囲では、担当者が転送しやすい文面ほど大家まで届きます。感情や比較を省き、条件と申込の意思だけを書きます。
例文1：申込前の条件提示（礼金・フリーレント）
件名：◯◯マンション◯号室 申込の条件について
本日内見した◯◯マンション◯号室について、申し込みを希望しています。
初期費用のうち、礼金を1か月分から0.5か月分にしていただくことは可能でしょうか。難しい場合は、入居月の家賃を日割りにしていただければと考えています。
上記のいずれかで調整いただければ、本日中に申込書を提出します。入居希望日は◯月◯日です。ご確認をお願いします。
LINE向けの短縮版は「◯号室、礼金0.5か月分になれば本日申し込みます。難しければ初月日割りで相談させてください」の2文で十分でしょう。
例文2：仲介手数料の告示確認（申込前〜審査後）
件名：仲介手数料の金額について
お見積りの仲介手数料が家賃1.1か月分となっていましたので、確認させてください。
国土交通省の報酬告示では、居住用建物の媒介で依頼者の一方から受け取れる報酬は、依頼時に承諾がある場合を除き家賃0.55か月分以内と定められていると理解しています。私は依頼時に1か月分の承諾をした記憶がありません。
告示の原則どおり0.55か月分でお願いできますでしょうか。承諾書があるようでしたら、その写しをお送りください。
相手を責める文言を入れず、承諾の有無という事実の確認にとどめる形です。承諾書が出てきたら1.1か月分は告示の範囲内で、それ以上は頼めません。
例文3：審査後の付帯費の任意確認（消毒・サポート・クリーニング）
件名：初期費用の内訳について
審査通過のご連絡ありがとうございます。契約前に、初期費用の内訳を確認させてください。
お見積りの「室内消毒 ◯円」「24時間サポート ◯円」「入居時クリーニング ◯円」について、契約条件として必須のものか、任意で加入するものかを教えてください。任意でしたら、今回は外していただきたいです。
必須の場合は、契約書または重要事項説明書のどの条項に基づくものかをお示しください。契約日は予定どおりで問題ありません。
最後の1文で「契約はする」と書くのが要点です。審査後の相談は、契約の意思を疑われた時点で止まります。
断られたあとの4つの動き
礼金の減額を断られても、初期費用の合計を下げる道は残っています。同じ費目を押し続けるのでなく、費目・日付・物件のどれかを替えるのが断られた後の動きです。
- 費目を替える：礼金が動かなければフリーレントか初月日割り。大家にとって「募集条件を下げた」記録が残らないので通りやすい
- 入居日を動かす：月末入居を翌月1日にずらすと前家賃の日割り分が消える。逆に空室が長い物件は入居日を早める代わりに礼金を頼む
- 自分で加入できるものに替える：火災保険を指定でなく自分で選ぶ。手順は賃貸の火災保険は自分で加入できる？へ
- 物件を替える：礼金なし・仲介手数料半額の物件へ移る。ゼロゼロ物件には短期解約違約金の特約が付いていることがあるので、賃貸の短期解約違約金は払うべき？で有効になる条件を確認してから
どれも通らなければ、条件を受けて契約するか、申込を撤回するかの二択です。撤回は契約前なら可能で、申込金も戻ってきます。断られたことを理由に申込を人質にする言い方は、次章のやってはいけない側に入るので使いません。
やってはいけない初期費用の交渉5つ
通らないだけでなく、審査や入居後の関係に響く頼み方があります。仲介の現場で契約直前のキャンセルを見てきた中で、こじれた原因の多くはここにありました。
- 審査後に大家側の費目を蒸し返す：礼金・敷金・フリーレントを審査通過後に出すと、大家の再承諾が要る。断られたうえに心証が残る
- 他社の見積書を添付する：物件が同じでも仲介会社の条件は別。添付すると「他で申し込む人」と見なされ、優先順位が下がる
- 家賃と初期費用を同時に頼む：家賃は2年間続く収入で、大家が最も動かしたくない条件。初期費用だけに絞る
- 根拠を「ネットで見た」にする：仲介手数料なら告示第四、鍵交換なら国交省ガイドラインと、書面の名前で言う
- 複数物件に同時に申し込んで条件を競わせる：申込は1件ずつが実務。二重申込が分かると両方止まる
家賃の交渉は本記事の範囲外です。初期費用は一度きりで、家賃は毎月続くので、大家の判断の重さがまったく違います。同じメールに両方を書くと、初期費用のほうまで通らなくなります。
よくある質問
Q1：賃貸の初期費用交渉はいつがベストですか？
内見のあと、申込書を出す前です。条件を付けて「この条件なら申し込む」と伝えると、条件つき申込として大家に上がります。申込書を出したあとは審査の材料が固まるので、条件変更は審査のやり直しに近くなります。
Q2：審査後に初期費用の交渉はできますか？
できますが、大家側の費目は通りにくいです。審査後は大家が承諾した条件を変える話になるため、仲介手数料・消毒・サポート費など仲介会社側の費目に絞ります。契約書に署名する前なら申込の撤回は可能で、申込金は返ってきます。
Q3：仲介手数料は交渉できますか？
上限の確認として切り出せます。国交省の報酬告示第四で、居住用の媒介は依頼時に承諾がなければ借主0.55か月分以内です。1.1か月分の見積りなら、承諾書の有無を聞きます。承諾書に署名していれば1.1か月分は告示の範囲内で、そこからは仲介会社の裁量です。
Q4：入居時のクリーニング費や消毒費は断れますか？
書かれている場所で変わります。契約書の特約欄にあれば大家側の条件で申込前に出す話、見積書だけに載る消毒・24時間サポートは付帯商品で任意か必須かを確認します。国交省の標準契約書にはどちらの条項もないので、「どの書面のどの条項で必須か」を聞くと分かります。
Q5：初期費用の交渉はメールとLINEのどちらがいいですか？
どちらでも構いませんが、条件と申込の意思を1通に書くことが条件です。担当者が管理会社や大家にそのまま転送できる文面にすると届きます。比較や感情を省き、費目・希望額・代替案・入居希望日・申込の意思の5点だけを書きます。
まとめ
- 初期費用の交渉は内見後・申込前に、条件つき申込として仲介会社経由で大家へ出す
- 審査後は大家が承諾した条件の変更になるので通りにくい。仲介手数料・付帯費など仲介会社側の費目に絞る
- 礼金・フリーレントは大家、仲介手数料は仲介会社、消毒・サポートは管理会社か仲介会社が決める。相手で言い方を変える
- 仲介手数料は宅建業法46条・報酬告示第四で借主0.55か月分が原則。1.1か月分は依頼時の承諾が要る（東京地裁 令和元年8月7日・東京高裁 令和2年1月14日）
- クリーニング・消毒は特約か付帯かを先に分ける。標準契約書にはどちらの条項もない
- 例文は条件・希望額・代替案・入居日・申込の意思の5点。責めない・比較しない
- 断られたら費目・入居日・保険・物件のどれかを替える。審査後の蒸し返し・他社見積書の添付・家賃との同時交渉はしない
申込書を出す前に、礼金かフリーレントのどちらかで1つ、仲介手数料は承諾の有無で1つ、見積書の付帯費で1つの合計3点を決めてから仲介会社へ連絡します。申込から契約までの書類と申込金の扱いは賃貸契約の流れと必要書類・契約金で確認してください。
免責事項
※本記事は宅地建物取引業法の条文、国土交通省の報酬告示と賃貸住宅標準契約書、総務省統計局の住宅・土地統計調査、法律事務所が公開する裁判例の解説（2026年9月時点）と不動産仲介の現場で見てきた事例をもとに整理した一般的な情報です。交渉が通るかどうかは物件・時期・大家や仲介会社の方針により異なり、結果を保証するものではありません。個別の契約判断・法律相談は宅地建物取引士・弁護士・消費生活センター等の有資格者・公的窓口にご相談ください。
