賃貸の契約者変更（名義変更）｜同居人に引き継ぐときの手続き

賃貸の契約者を同居人や家族に変えるには、貸主の承諾が必要です（民法612条・賃貸住宅標準契約書8条）。氏名が変わるだけなら届け出で済みますが、借りる人そのものが替わる場合は、審査をやり直して新しい契約を結ぶ扱いになることが多いと考えておきましょう。

この記事でわかること

「彼が出ていくので、私の名前で住み続けたい」「親の名義で借りた部屋を、就職したから自分の名義にしたい」。契約者を替えたいという相談は、引越しの相談と同じくらい多くあります。

ただ、契約者の変更は書類1枚の書き換えではありません。借りる人が替わる以上、貸主がその人に貸すかどうかを判断し直す手続きになります。

この記事では、契約者変更の決まりを法律と標準契約書で確かめたうえで、ケース別の進め方と、連絡の前にそろえておくことをまとめます。

「氏名の変更」と「契約者の変更」は別の手続き

賃貸で「名義変更」と呼ばれる手続きには、中身の違う2つが混ざっています。

名義変更と呼ばれる2つの手続き

区分	どんなときか	手続きの重さ
氏名の変更	結婚・離婚などで、契約者本人の姓が変わった	契約者は同じ人。管理会社への届け出で済むことが多い
契約者の変更	同居人・家族など、別の人が新しい契約者になる	借りる人が替わる。貸主の承諾が必要で、審査をやり直すことが多い

氏名の変更は、借りている人が同じなので、管理会社に届け出て書類を差し替える形になるのが一般的です。

一方、契約者の変更は、今の契約者の立場（賃借権）を別の人に移す手続きです。法律上は「賃借権の譲渡」にあたり、次の章のとおり貸主の承諾が欠かせません。

契約者を替えるには貸主の承諾が必要

民法612条は、借主は貸主の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡したり、部屋を又貸ししたりできないと定めています。承諾なしに第三者に部屋を使わせた場合、貸主は契約を解除できるとも書かれています。

国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」も、同じ考え方です。第8条で、借主は貸主の書面による承諾を得ることなく、賃借権を譲渡したり転貸したりしてはならないと定めています。

契約者変更にかかわる決まり

決まり	中身
民法612条	賃借権の譲渡・転貸には貸主の承諾が必要。無断で使わせると貸主は解除できる
賃貸住宅標準契約書 第8条	譲渡・転貸には貸主の書面による承諾が必要
民法622条の2	借主が適法に賃借権を譲り渡したとき、貸主は敷金を返す（未払いがあれば差し引く）

出典: 民法（e-Gov法令検索）／国土交通省「賃貸住宅標準契約書（改訂版）」本文と解説コメント

「同居人が家賃を払っているから、名前だけ替えればいい」は通りません。管理会社に黙って住む人を入れ替えると、契約違反として解除の理由になりえます。まずは管理会社に相談するところから始めます。

自分の名義変更はどちらの手続きか

• 住み続ける人（借りる人）は替わるか？
• 替わらない（姓だけ変わる）氏名の変更の届け出結婚・離婚など。管理会社に届け出て書類を差し替える
• 替わる（同居人・家族が契約者になる）契約者の変更＝貸主の承諾が必要新しい契約者の審査、保証会社の契約、敷金の扱いを確かめる
• 承諾が得られない今の契約を解約し、新たに部屋を探す解約予告の期間と、退去費用の精算を確かめる

無断で住む人を入れ替えると、契約違反として解除の理由になりうる

図：姓が変わるだけなら届け出で済む。住む人が替わるなら、貸主の承諾を得る契約者変更の手続きになり、承諾が出なければ解約して部屋を探し直す。

契約者を替えると何がどうなるか｜審査・保証会社・敷金

契約者を替える手続きの進め方は、管理会社によって違います。今の契約に名前を書き換える形をとるところもあれば、今の契約をいったん終えて、新しい契約者と新規契約を結ぶ形をとるところもあります。

どちらの形でも、確かめておきたい項目は共通です。

契約者変更で確かめる項目

項目	確かめること
審査	新しい契約者の収入・勤務先で審査があるか
保証会社・連帯保証人	新しい契約者で保証会社と契約し直すか、保証人を立て直すか
敷金	前の契約者に返すのか、そのまま引き継ぐのか
手数料・初期費用	契約者変更の手数料、新規契約になる場合の礼金・仲介手数料
火災保険	新しい契約者の名義で入り直すか
契約期間・更新	契約期間を引き継ぐのか、新しく始まるのか

敷金は、民法622条の2で、借主が適法に賃借権を譲り渡したときに貸主が返すものと定められています。前の契約者に敷金が返り、新しい契約者が入れ直す形になる場合があるので、誰がいくら負担するかを当事者どうしで先に話しておきます。

手数料や初期費用の額は、管理会社や物件ごとに決まっていて、公的な相場の統計はありません。金額は管理会社に書面で確かめましょう。

店長や主任の契約立会いに同席してきた中で、契約者変更が一番こじれたのは、敷金と原状回復の負担を前の契約者と決めないまま進めたケースでした。お金の線引きは、管理会社に連絡する前に決めておくのが近道です。

ケース別の進め方

契約者を替えたい理由によって、確かめる点が少しずつ違います。よくある4つのケースを表にまとめました。

ケース別｜契約者変更で確かめること

ケース	確かめること	注意点
同棲・ルームシェアの解消	物件が二人入居を認めているか、残る人の収入で審査に通るか	単身向けの物件は、そもそも二人入居の契約になっていないことがある
親名義から子の名義へ	子の勤務先・収入で審査が通るか	学生のうちは親名義のまま、就職後に切り替える形が多い
契約者が亡くなった	相続人が賃借権を引き継ぐ扱いになる（民法896条）	公営住宅など、独自の決まりがある住宅もある
法人契約から個人契約へ	社宅扱いの条件が外れたあとの家賃・審査	会社の退職や転勤と時期が重なりやすい

同棲・ルームシェアを解消して、残る人が住み続ける

同棲の解消で一番多いのが、このケースです。まず確かめるのは、物件が二人入居を前提に貸しているかです。

二人入居の契約なら、残る人が新しい契約者として審査を受ける形で進められることがあります。単身向けの契約に二人で住んでいた場合は、そもそも契約内容と住み方が合っていないので、名義の切り替えより先に管理会社への説明が必要になります。

同棲の入居審査の考え方は、同棲・二人入居の賃貸審査は通りにくい？で詳しく解説しています。

契約者が亡くなったとき

民法896条により、相続人は亡くなった人の権利と義務を引き継ぎます。賃借権もその中に含まれるため、同居していた家族がすぐに出ていかなければならないわけではありません。

家賃の支払いや契約者の切り替えは、管理会社に相続人が連絡して進めます。公営住宅など、法律や条例で入居の決まりがある住宅は、別の手続きになることがあるので、管理者に確かめてください。

契約者変更の進め方

• 今の契約者と新しい契約者で、何から始めるか
• 1当事者どうしでお金の線引きを決める敷金・原状回復・手数料を誰が負担するか
• 2契約書で譲渡・転貸の条文と特約を読む標準契約書なら第8条。二人入居の可否も確かめる
• 3管理会社に相談し、手続きの形を聞く書き換えか、新規契約か。審査・保証会社・費用を書面で確かめる
• 4審査・契約・保険の切り替え新しい契約者名で火災保険とライフラインの名義も切り替える

承諾が出ない場合は、解約して新しい部屋を探す流れに切り替える

図：契約者変更は、当事者どうしでお金の線引きを決め、契約書を読み、管理会社に手続きの形を確かめてから、審査と契約、保険などの切り替えへ進む。

管理会社に連絡する前にそろえておくこと

管理会社に相談するときは、話がまとまってから連絡するほうが、手続きが早く進みます。準備しておくものは次のとおりです。

• 賃貸借契約書と重要事項説明書：譲渡・転貸の条文、二人入居の可否、特約を確かめる
• 新しい契約者の情報：勤務先・年収・勤続年数など、入居審査で聞かれる内容
• 保証の準備：保証会社の利用条件、または連帯保証人を頼める人
• お金の取り決めのメモ：敷金・原状回復・手数料を誰が負担するか
• 住み替えの時期：前の契約者が退去・転出する日

新しい契約者で審査を受けるときの流れは、賃貸契約の流れと必要書類・契約金が参考になります。保証人を立てられない場合は、保証人なしで賃貸を借りる方法で保証会社の仕組みを確かめておきましょう。

契約者変更と、解約して新しく借りる場合の違い

契約者変更（承諾が出た）

住まい

同じ部屋に住み続けられる

費用

手数料や新規契約の費用がかかることがある

審査

新しい契約者で審査を受ける

解約して新しく借りる

住まい

引越しが必要

費用

退去費用と、新居の初期費用・引越し代

審査

新居で審査を受ける

図：契約者変更の承諾が出れば同じ部屋に住み続けられる。出なければ解約して新しく借りることになり、退去費用と新居の初期費用・引越し代がかかる。

よくある質問（FAQ）

まとめ：住む人が替わるなら、承諾と審査を前提に動く

賃貸の名義変更は、姓が変わるだけの届け出と、借りる人が替わる契約者変更に分かれます。契約者変更は貸主の承諾が前提です。

管理会社に電話する前に、契約書の譲渡・転貸の条文に付せんを貼り、お金の取り決めをメモ1枚にまとめておくと、相談が1回で進みやすくなります。

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