敷金返還能力検定試験（その２）

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問 1 入居したときから、浴室にカビが生えていたが、そのままにしていた。退去時に、「カビが生えているのは、きちんと清掃せずにいたから」として費用請求された。しかし、カビの原因は、建物の構造上の問題であることが多いので、支払を拒否したいが、認められるか？
カビの発生は建物の構造上の問題から発生するケースが多いので、支払い拒否が認められる可能性が大きい。
入居当時からの問題であり、当然ながら、借主に責任がないことは認められる。
借主がカビの原因が自分にないことを証明できなれば、支払いに応じざるを得ない。
カビを放置していたことが、「善良なる管理者の注意義務違反」となるため、支払い拒否はできない。
問 2 契約書を見ると、民法に反する規程が書かれていたが、これは、法律違反なので無視できるはずである。
民法に反する特約でも、当事者が合意していれば、どんな特約でも認められる。
民法に反する特約は、公序良俗に反しないなどの条件付で認められるので無視できない。
民法違反かどうかは知らないが、法律に反するものが認められるはずはない。
「無視できる」というのが間違いで、「無効となる」というのが正しい。
問 3 契約書を見ると、借地借家法に反する規定が書かれていたが、借地借家法は、民法に対する特別法であり、借主保護が強く盛り込まれている。従って、借地借家法に反する契約内容はすべて法律違反となり、無視できるはずである。
その通りである。
借地借家法でも、「強行規定」に反しない限り、有効であり、無視できない。
借地借家法に反する規定でも、当事者同士が合意している場合に限って認められる。
契約書に署名捺印した以上、無視することはできない。
問 4 「カギの交換費用を借主が負担する」という特約は無効である。
その通りである。
カギの交換費用は、本来家主負担が原則であり、特約は無効ではないが、取り消しすることができる。
消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当するので無効となる。
借主もカギの交換によって安全度が高くなるというメリットがあるため、一方的に不利とは言えず、無効とはならない。
問 5 退去時に家賃を滞納していたので、「敷金から差し引いて下さい」と言ったところ、家主は「あくまで滞納分の家賃を入れろ」と言ってきた。どうせ精算するのだから、わざわざ支払いたくない。相殺を主張できるはずである。
当然の主張である。
家賃の支払い義務は契約期間中のものであり、敷金の返還義務は契約終了後のものなので、時期が異なるため、相殺の主張はできない。
権利義務関係の時期が異なるため、家主の側からも、相殺を主張することはできない。
相殺そのものは主張できないが、「滞納家賃の支払いと敷金の精算を同時にしましょう」という主張は可能である。
問 6 退去時、エアコンクリーニング代を請求された。契約書のどこにも書かれていなかったのでクレームをつけると、管理会社は、「入居者が使っていたのだから、クリーニング負担は当然」と言ってきた。支払う義務はあるか？
当然ながら支払い義務がある。
クリーニング費用が相場の範囲内であれば支払い義務がある。
原状回復の範囲内の掃除を行っていた場合には、クリーニング費用の負担までは義務付けられていない。
契約書に記載がある場合には、クリーニング費用負担は借主の義務となる。
問 7 退去後、２ヵ月後に「敷金では修繕費が足りない。１０万円追加請求する」という書類と内装業者の見積もりが送られてきた。納得できなかったので、家主に言ったら、「すでに工事完了済なので支払ってもらうしかない」と言われた。従わざるを得ないか？
工事が完了している以上、支払いを拒否することはできない。
故意・過失および善良なる管理者の注意義務違反、通常の使用を超えるような使用がなければ、借主の責任はなく、支払う義務はない。
工事の完了の有無に関係なく、退去時の原状回復義務として、支払うのは当然である。
工事完了済みの写真などの祥子がある場合には、従わざるを得ない。
問 8 ４年間生活した部屋をこのたび退去する。消費者契約法によれば、「消費者の利益を害する規定は無効」ということらしいので、借主に不利な規定の多い特約を無視しても、裁判等になれば、こちらの主張が認められるはずである。
「借主に不利」というのは、「借主に一方的に不利」というのと違い、消費者契約法違反とはならないため、裁判で認められるかどうかは定かではない。
消費者に不利な条項は消費者契約法違反であり、無効となるし、裁判でも主張が認められる。
賃貸借契約は、物販の売買契約の消費者ではないため、消費者契約法は適用されない。
消費者契約法では、不利な特約は「無効」ではなく、「取り消しできる」に過ぎない。
問 9 契約書を見ると、「家主が必要とする場合は退去すること」となっていたが、借地借家法で規定する「正当事由」に当たるので、家主から退去を求められると、退去せざるを得ない。
家主が必要とする場合には退去せざるを得ないのは当然である。
家主が必要とする事情と借主が必要とする事情を比較して、家主に正当な事情があるかどうかが判断されることになっているが、通常、家主側の主張がそのまま認められるケースは少なく、相当額の立退き料を支払って認められる可能性が出てくるに過ぎない。
家主は自分の建物を使用するのに、「正当事由」など不要である。
家主は高額な立退き料を支払えば、いつでも借主に退去してもらうことができるというのが判例の考え方である。
問 10 室内にエアコンがなかったので、家主の了解を得て自費でエアコンを設置したが、退去時に、「エアコン設置費用を出したのでその分を請求したい」と言ったが、家主からは、「勝手に付けたのだから費用までは負担できない」と突っぱねられた。家主の言い分に従わざるを得ない。
家主の承諾を得ている以上、「造作買取請求権」によって、家主にエアコンの購入代金および工事費用を請求することができる。
家主の承諾を得ていても、家主に買取を請求するという虫のよい話をすることはできない。
家主が承諾を与えたときに、「買取はしない」という条件をつけていたときは、負担請求はできない。
家主が承諾している以上、いかなる理由があっても、時価で買い取り請求させることが保証されている。

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結果: