敷金返還能力検定テスト（その１） 回答についての解説
1． 契約書に「原状回復費用はすべて借主が負担する」という特約があると、従わなければならない。
→ 本来、家主は、家賃という対価を得て物件を貸している以上、民法上、借主に対して、使用収益させる義務、つまり、借主が安全・快適な生活を送れるようにする努力義務があります。従って、通常は、修繕義務は家主が負うものとされています。
しかし、一般に、民法の規定と特約が反する場合、契約自由の原則（私的自治の原則）により、特約が有効となりますので、このような修繕費用の借主全面負担特約が有効かどうかという点が問題となります。
判例では、このような特約は、家主の修繕義務を免除する効果があるに過ぎず、それを越えて、借主に全面負担させるというような積極的な効果までは認められないとされています。このような特約が認められるためには、よほど特別な事情（ほとんどただ同然で長期間貸していたとか）が必要です。
従って、契約書にこのような特約があっても認められず、通常の借主の責任（故意・過失・善良なる管理者の注意義務違反）がなければ、特約に従う必要はありません。
2． 「原状回復」とは、「入居当時の状態に戻す」ことである。
→ 本来の「原状回復」の意味は、「物件に持ち込んだ物品の撤去義務」のことです。つまり、退去時には、室内に持ち込んだ家財道具を運び出したり、壁に貼ったポスター等はきちんと剥がして下さいということなのです。
ところが、家主や管理会社の多くは、「原状回復とは、入居当時の状態に戻すことである」というような拡大解釈を行っていることが多いのです。
借主は、退去の際、原状回復を行う義務を負っていますが、それには、次のポイントがあります。
(1) 借主に、故意・過失・善良なる管理者の注意義務違反があれば、原状回復の責任を負いますが、それらがなければ、責任を負いません。つまり、家主負担となります。ちなみに、「善良なる管理者の注意義務」とは、自分のもの以上に丁寧に取り扱う注意義務のことです。
(2) 「自然損耗」（通常損耗）は費用負担の必要がありません。「自然損耗」（通常損耗）というのは、「通常の生活」を行っているときに発生した汚損・破損のことであり、これらについては、国土交通省から、借主の責任ではないというガイドラインが示されています。
(3) 「経年劣化」（経年変化）も費用負担の必要がありません。「経年劣化」というのは、建物は、年数が経過すれば自然と傷んできます。入居者の責任ではありえませんので、経年劣化による汚損・破損も入居者負担とすることはできません。
(4) 「工事施工単位」（「最少施工単位」）も注意すべきです。例えば、クロスの一部を入居者が汚損してしまった場合、その部分については張替責任がありますが、張り替える責任のある範囲は、「最少施工単位」、つまり、汚損のある部分の張替部分を含んで職人さんが来てくれる最小限度の範囲となります。通常は、クロスなどの場合は１枚単位です。ところが、家主や管理会社は、「１枚だけ変えると色違いが発生するので、全面張替えする」というような主張を行うことが多いのですが、色違いをなくすのは、次の入居者確保のために家主が行うことですので、家主が負担すべき費用となります。家主の希望で全面張替えする場合でも、借主が負担するのは、借主が責任を負う部分の最少施工単位です。
(5) 「償却」についても考慮されなければなりません。例えば、クロスやカーペットなどは、６年ごとに張り替えるのが標準とされており、６年後に１０％の残存価値があると推定することとなっています。入居者にまったく責任がない場合でも、６年ごとに張替費用が発生します。そこで、入居者にも責任がある場合には、家主の「償却」との按分負担を行うべきだという考え方です。
入居者の責任範囲は、「自然損耗」と「経年劣化」、「工事施工単位」によって判断しなければなりません。そして、実際に負担すべき費用については、「償却」を考慮しなければならないとされています。
3． 「契約期間中に解約する場合は、契約期間の残りの家賃をすべて支払うものとする」という特約は無効である。
→ 通常、契約書には、いわゆる「途中解約条項」が決められています。一般物件では、「１ヶ月前までに通告する」というようなものが多く、学生専用マンションなどでは、「２〜３ヶ月前」が主流です。
ところが、中には、途中解約条項のない契約書も見受けられます。問題なのは、途中解約条項のない契約書も認められている（特約として有効）ということです。
つまり、途中解約条項がない契約書では、契約期間終了時まで家賃を支払い続けなければならないということになっているのです。
実際には、裁判などになれば、常識的な範囲内の家賃（３か月分程度）を支払えば、契約期間終了時までの家賃支払をしなくてもよいという判断が主流ですが、家主との交渉がうまく行かなければ、裁判に持ち込まなければいけないということです。
4． ワンルームマンションを借りていたが、退去時に、ルームクリーニング代として５万円請求された。契約書には、「ルームクリーニング代は借主が負担する」という特約があるので５万円を支払わなければならない。
→ ルームクリーニング費用は、本来は家主負担です。なぜなら、借主の原状回復義務には、プロの業者によるルームクリーニングをいれなければならないという責任まではないからです。プロの業者によるルームクリーニングを入れるのは、次の入居者確保のために、家主が徹底クリーニングしようとするためです。
しかし、現実的には、ほとんどの地域で、借主負担によるルームクリーニングが行われています。
そこで、判例などでは、次のような条件が重なれば、借主負担もやむをえないとされています。
(1) 契約前の重要事項説明でクリーニング費用の負担を謳っており、借主が承諾していること
(2) 契約書にクリーニング費用の借主負担が明記されていること
(3) プロの業者によるクリーニングを入れないときれいにならない事情があること
(4) クリーニング代が地域の業者の相場の範囲内であること
これらの点から、質問を見てみると、「クリーニング代が５万円」ということになっており、ワンルームマンションの通常の相場（２〜２．５万円）よりもはるかに高くなっています。
従って、ルームクリーニング費用の借主負担という特約があっても、費用が高過ぎるため、費用負担を行う義務はない、妥協しても、相場までの費用で十分ということになります。
5． 壁のクロスを過失で汚していたら、退去時、クロスの全面張替えが必要と言われた。過失があるので、全額支払わざるを得ない。
→ 「2．」で述べたように、全額負担の必要はありません。
6． 冷蔵庫を置いていたところ、その部分のクロスが、いわゆる「電気焼け」により黒くなっていた。家主は、「入居者の責任がある」と言うのだが、クロス張替え代を負担せざるを得ないか？
→ 「2．」で述べたように、入居者の責任があるのは、故意・過失・善良なる管理者の注意義務違反がある場合だけです。従って、冷蔵庫を置いていた場合の電気焼けは、通常、自然損耗扱いとなります。
しかしながら、冷蔵庫は、本来、熱を逃がすために、壁から１０センチ程度は離して設置すべきですが、壁に接するように設置しているような場合（取扱説明書などでは壁から離すように書いていることが多い）、借主の善良なる管理者の注意義務違反とされてしまうケースもあります。
置く場所も、冷蔵庫置場として指定されている場所であれば、次の入居者も冷蔵庫を置くために、たとえ電気焼けが発生していても、生活上に影響がないと判断できる場合には張り替える必要もないでしょう。
しかし、居室内に置いていたような場合には、その部分だけ電気焼けが発生すると、その部分のクロスの張替が必要となる可能性がありますが、本来、冷蔵庫を置くべきスペースにおいていれば問題なかったという判断をされると、入居者負担もやむをえないと言うことになります。
従って、一般的な回答としては、張替代を負担する義務はありませんが、善良なる管理者の注意義務違反などに問われるケースでは、借主負担もやむをえないと言うこともあります。
7． フローリングの一部を、タバコの火で焦がしてしまった。管理会社からは、「フローリングの一部だけを変えると日焼けした部分と色違いになるので全面張替えするが、費用は支払ってもらう」と言われた。従うしかないか？
→ 「2｡」で述べたように、全面張替えまでの費用負担を行う義務はありません。
8． キャスター付のイスを使用していたため、フローリングの床に傷をつけてしまった。通常生活上でついた傷なので、支払い義務はないと思う。
→ キャスター付のイスの場合、傷がつきやすいことが明白であるため、借主は、善良なる管理者の注意義務として、キャスターの当たる部分に小さなじゅうたんを敷くなどして、フローリングに傷がつかないような工夫を行うべきとされています。
従って、まったく何もせず、漫然とキャスター付のイスを使用していた場合には、善管注意義務違反として、原状回復費用の負担を行うべきとされています。
9． ベランダに面した網入ガラスに、いつの間にかヒビが入っていた。退去時に、「ヒビは入居時にはなかったので、入居者の責任である」と言われ、ガラス代を請求された。支払うしかないか？
→ 「網入りガラス」は、ガラスの中に網を入れるため、製造過程での不具合が発生しやすく、しかも、網そのものは鉄製であるため錆びやすく、サッシの隙間から雨水がしみこむと網が錆びてきます。錆が広がってくると膨張してきますが、ガラス自体は膨張しないため、やがてガラスにひびが入ってしまうのです。
従って、入居者が何らかの過失などでヒビを入れたのでなければ、製造過程上の問題や錆のためにひび割れが発生したものですから、借主が費用を負担すべき根拠はないのです。
10． 退去時の室内確認のとき、管理会社が、修繕すべきところを指摘し、借主の責任だと強く言われたので、修繕費用負担承諾書にしぶしぶ署名したが、よく考えてみると、自分が汚していないので、承諾書を撤回したいが可能か？
→ しぶしぶであろうが、快くであろうが、「署名捺印する」という行為は、その内容を承諾すると契約行為です。
そして、契約はいったん成立すれば、一方的に解除することはできないのです。
いったん、修繕費用負担承諾書などに署名捺印していた場合、それを撤回するためには、錯誤（何らかの重大な誤解を行っていた）であるとか、心神喪失状態（べろんべろんに酔っ払っていたので何がなんだかわからなかった）であるとか、脅迫（管理会社の社員から脅迫されていた）であるとかの理由が必要です。そういうものがなければ、いったん契約したものを一方的に解除することはできず、裁判になっても認められないケースが多いのです。
従って、退去時の確認時には、「単なる手続ですからサインして」と言われても、安易に署名せず、おかしいと思った場合には、「よく理解できないので預からせてほしい」と言い、よほどのことがない限り、その場での署名捺印を行わないようにしなければなりません。
敷金返還能力検定テスト（その２） 回答についての解説
1． 入居したときから、浴室にカビが生えていたが、そのままにしていた。退去時に、「カビが生えているのは、きちんと清掃せずにいたから」として費用請求された。しかし、カビの原因は、建物の構造上の問題であることが多いので、支払を拒否したいが、認められるか？
→ カビの原因には、入居者の管理上の問題である場合もありますが、通常は、建物の構造上の問題から発生することが多いのです。
例えば、鉄筋コンクリート造の建物の場合、コンクリートの含水率が落ち着くまでに数年以上かかるといわれていますので、その間、水分が出続けます。また、窓ガラスが薄い1枚ガラスの場合が多いので、どうしても、冬場に窓ガラス周辺に結露が起こり、それが原因となってカビがはえてくることもあります。さらに、内断熱構造が多いので、躯体内で結露が発生するケースもよくあるのです。
従って、通常は、カビが生える原因は入居者に責任があるケースはそれほど多くないのです。
ところが、問題はここからです。
入居者には、カビが生える原因がないために責任もない場合でも、カビをそのまま放置しておくと、カビがどんどん広がり、躯体内などにも進入していくので、建物が傷みやすくなります。そういう状態になってくると、入居者は、善良なる管理者の注意義務違反ということになってしまうのです。
つまり、「カビが生えた責任は入居者にない場合でも、カビを放置した責任は問われる」ということです。
そこで、回答としては、支払拒否は認められない可能性が強く、借主の主張は認められないということになります。
2． 契約書を見ると、民法に反する規程が書かれていたが、これは、法律違反なので無視できるはずである。
→ 解説（その１）の「1．」で触れているように、民法に反する規程（任意規定と呼ぶものです）が特約として書かれている場合、原則として、特約が優先されてしまいます。特約として認められないのは、殺人依頼契約とか人身売買契約など、公序良俗に反するような契約です。一般的な特約は、民法の規定と異なっていても無視できないのです。
3． 契約書を見ると、借地借家法に反する規定が書かれていたが、借地借家法は、民法の特別法であり、借主保護が強く盛り込まれている。従って、借地借家法に反する契約内容はすべて法律違反となり、無視できるはずである。
→ 民法は、対等平等な私人間のさまざまな関係を規定しているのですが、住まいの賃貸借契約においては、家主と借主の立場は、対等平等ではありえず、家主が一方的に定めた契約内容を、借主が承諾するかどうかだけの判断しかできないのです。いきおい、家主に一方的に有利な契約内容が横行することになりました。そこで、借主の立場を保護することによって、家主との立場を対等平等に近づけるために、借地借家法（旧借地法、旧借家法）が誕生したのです。
住まいの賃貸借契約においては、実は、次の3つの規定が関わってくるのです。
(1) 借地借家法の「強行規定」
(2) 借地借家法の「任意規定」
(3) 民法の「任意規定」
考え方としては、上記の3つの規定によって、当事者の合意によって定めることができる事項及びその範囲が制限されるのです。
つまり、当事者の特約は、(1)に反する場合は無効となって(1)の定めが直接に適用され、(1)に反しなければ特約が認められます。そして当事者間に特約がなければ、(2)に該当規定があればそれが適用され、該当規定がない場合に最終的に(3)が適用されるということです。
従って、借地借家法に反していても、強行規定に反していない特約であれば認められますので、無視はできないということです。
4． 「カギの交換費用を借主が負担する」という特約は無効である。
→ 通常は、カギの交換費用は、家主に「借主に使用収益させる義務」がある以上、家主が負担すべきものです。
しかし、現状では、カギの交換費用の負担を家主に義務づけることまでは認められていません。一方、借主に負担させることも否定されてはいません。
従って、このような特約は、一般的には有効とされています。ただし、あまりに費用が高額であるよな場合は認められない可能性が強いでしょう。
5． 退去時に家賃を滞納していたので、「敷金から差し引いて下さい」と言ったところ、家主は「あくまで滞納分の家賃を入れろ」と言ってきた。どうせ精算するのだから、わざわざ支払いたくない。相殺を主張できるはずである。
→ 判例によれば、借主から、「滞納家賃を敷金で精算せよ」という主張を行うことは認められていません。一方、家主が、敷金から滞納家賃を回収することができるのは当然のことです。
従って、借主からの「相殺」の主張はできません。
6． 退去時、エアコンクリーニング代を請求された。契約書のどこにも書かれていなかったのでクレームをつけると、管理会社は、「入居者が使っていたのだから、クリーニング負担は当然」と言ってきた。支払う義務はあるか？
→ 入居者は、入居期間中に発生した消耗品の取替え費用やエアコンのクリーニングが必要な場合の費用負担を行わなければなりません。なぜなら、それらは、入居者の生活上で発生したことだからです。
しかし、退去時においては、消耗品の取替え費用やエアコンのクリーニング費用を、借主が負担すべきかどうかと言えば、借主が負担する義務を負うものではないと考えられています。
なぜなら、入居者が生活していたときの消耗品は、入居者の生活により消耗した上に、消耗品の取替えによって入居者自身が利益を得るのに対して、退去時には、消耗品自体が消耗し切っていることは少なく、交換しなければならないという合理性に乏しい上、取替えしても、入居者が利益を得るわけではないからです。
従って、エアコンクリーニングについては、行うとすれば、家主が次の入居者確保のために行うものであり、入居者に費用負担をさせるのはおかしく、支払い義務まであるとは言えません。
7． 退去後、２ヵ月後に「敷金では修繕費が足りない。１０万円追加請求する」という書類と内装業者の見積もりが送られてきた。納得できなかったので、家主に言ったら、「すでに工事完了済なので支払ってもらうしかない」と言われた。従わざるを得ないか？
→ 退去時の原状回復については、家主と借主との間で、費用負担の割合について、協議による合意が必要です。
特に、借主に費用負担してもらおうとすれば、家主は、「借主に費用負担の責任がある」という挙証責任を負うことになります。
家主は、そのような挙証責任を果たすために、通常、「退去時の修繕費用負担に関する同意書」などによって、借主の責任であるという証拠を得ようとします。
そこで、借主がそのような同意書に承諾の署名捺印を行っていたかどうかが、一つのポイントとなります。
もし、そのような署名捺印を行っており、内装業者の見積もりも、同意した範囲内であれば、あとは工事費用が妥当かどうかが問題となります。
一方、同意した範囲内を越えていれば、越えている部分の費用負担の必要はありません。
さらに、そもそも同意していなければ、家主が一方的に工事をしたとしても、家主として、借主に費用負担をしてもらうための手続を行っていませんので、家主の主張に従う必要はありません。
借主として「納得できなかった」ということは、同意していない工事費の請求だということだと思いますので、家主の主張をそのまま受け入れる必要はなく、費用をそのまま支払う義務はありません。
8． ４年間生活した部屋をこのたび退去する。消費者契約法によれば、「消費者の利益を一方的に害する規定は無効」ということらしいので、借主に一方的に不利な規定の多い特約を無視しても、裁判等になれば、こちらの主張が認められるはずである。
→ 消費者契約法の第10条では、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」と規定しています。
従って、回答としては、「イエス」と言うことになります。
9． 契約書を見ると、「家主が必要とする場合は退去すること」となっていたが、借地借家法で規定する「正当事由」に当たるので、家主から退去を求められると、退去せざるを得ない。
→ 家主から退去を求める場合、契約終了の１年前から６ヶ月までの間に通告するという要件と、「正当事由」の有無がポイントとなります。つまり、家主の正当事由が認められないと、無理やり退去させることはできないのです。
正当事由として認められるのは、建物そのものが朽廃（きゅうはい）している場合（天井から空が見えたり、柱がぼろぼろになっていたり、要するに、まともに住めない状態であり、現代においては、朽廃理由の正当事由が認められるケースはまずありません）や、家主自身が住むところがなくなってしまい、貸している物件がどうしても必要になるケースなど、よほどのことがない限り、正当事由としては認められないというのが判例です。
従って、単に、「家主が必要としている」というだけでは正当事由としては認められません。
通常、どうしても家主が退去を求める場合、正当事由を補完するために、「財産上の給付」、すなわち、相当額の立退き料（家賃６か月分が一つの目安）を支払うことで、家主の主張が認められることが多いのです。
10． 室内にエアコンがなかったので、家主の了解を得て自費でエアコンを設置したが、退去時に、「エアコン設置費用を出したのでその分を請求したい」と言ったが、家主からは、「勝手に付けたのだから費用までは負担できない」と突っぱねられた。家主の言い分に従わざるを得ない。
→ 借地借家法第33条では、「造作買取請求権」というものを定めています。
これは、借家人は、家主に対し、家主の“承諾”を得て造作を取り付けた場合、「時価」で買取請求をすることができるというものです。
従って、一般的には、借主が取り付けた造作物に対し、家主に買取請求を求めることができるのです。ただし、「買い取り請求をしない」という特約も認められていますので、家主がエアコン設置を承諾する際、「エアコンを取り付けてもよいが、退去時には一切費用を支払わないよ」という特約があれば、家主に費用負担を求めることができません。