敷金返還に関するノウハウ　　　　

　ここでの情報は、「入退去のしおり」のうち、敷金返還に関する事項をピックアップしたものです。
　

1．   契約終了に伴う退去

(1)       退去通知

　契約終了に伴って退去する場合、契約書に定められた「退去通知時期」に注意しなければなりません。退去通知するかどうかは、別の表現をすれば、契約を更新するかどうかと同じです。一般的には、「借主から解約する場合には、○ヶ月前までに通告すること」となっていますので、その期限を守らなければなりません。

　ときおり、「解約通知時期の規定は、契約期間中の『途中解約』の場合の規定であり、契約終了時には適用されないのではないか？」という疑問を持つ人がいますが、一般の賃貸借契約では、家主側が更新拒絶しなければ、原則として、契約自体は存続することになってしまいます。

　所定の期限までに退去するかどうかの返事をしないでそのまま住み続けていると、法律上は、契約更新したとみなされてしまいますので、今度は、「更新料の支払い」をめぐって、家主との間でトラブルになる場合もありますので注意してください。

　トラブル予防のためにも、必ず、所定の通告期限を守ってください。

(2)       退去準備（引越手配・各種手続）

　退去通知を出せば、今度は、引越の手配や各種の手続を行うことになります。

　引越については、上手に引越するために、時期ごとに準備すべき事柄がありますので、付録の「引越チェックリスト」を活用してください。

　各種の手続としては、公共料金（電気・ガス・水道など）の精算、電話の移転手続、ゴミ処理手続、郵便局の転送届、新聞等の停止通知、そしてカギの返還があります。

　公共料金の精算は、引越予定日の１週間ほど前に各営業所に連絡し、退去日までの精算を行って下さい。精算を行わずに退去すると、各営業所では退去日がわからないため、退去日以降に使用された分の費用まで含めて請求されてしまいますので注意して下さい。

　電話は、「１１６」番に電話をかけ、移転手続を行って下さい。

　ゴミ処理については、退去日までにすべて終えるように、計画的に処分するようにして下さい。万一、ゴミ処理をきちんと終えずに退去すると、家主や管理会社から、高額のゴミ処理費用を請求される可能性があります。

　郵便局の転送届は、郵便局にある転送届の用紙に必要事項を記入して投函するだけで、１年間、新しい住所のところに転送してもらえます。

　最後に、カギの返還を行いますが、詳細については後述をご覧下さい。

(3)       清掃・原状回復

　退去日が近づいてきたら、原状回復義務の一環として、清掃しなければなりません。

　特約として、ハウスクリーニングを行うことになっている場合、「自ら清掃しても、あとから業者が清掃するから無意味じゃないの？」という声も聞きます。

　しかし、後々のことを考えると、清掃しておいたほうがよいでしょう。

つまり、後の敷金返還で家主（管理会社）との間で揉めた場合、ハウスクリーニング特約自体、その有効性をめぐって争うことになる場合もあります。ちゃんとした清掃がまったくなされていなかった場合、家主（管理会社）側が、「入居者はまったく清掃義務を果たしておらず、やむを得ず業者を導入せざるを得なかった」という正当性を主張する根拠を与えてしまうからです。

清掃は、油汚れの多い換気扇などは、特に念入りに行っておきたいものです。

清掃以外には、借主の義務として、原状回復義務を果たさなければなりません。

「原状回復義務」というのは、次項の「敷金精算」で詳しく述べるように、「入居当時の状態に戻す」ことではありません。自然損耗や経年劣化などによる汚損・破損などは、借主として責任を負う必要はないのです。

しかし、「原状回復義務をめぐる高額請求トラブル」が多い現状では、できるだけトラブルを予防するための措置を実行しておいたほうがよいでしょう。

そこで、まず、付録の「自分でできる原状回復」を参考にして、できる限り、修繕・修復を行っておくようにしましょう。

(4)       退去時の立会い確認・原状回復同意書等

　「退去時の立会い確認」というのは、借主の責任で汚したり傷つけたりした部分をはっきりさせ、家主との責任分担を決めるための非常に重要な業務です。

　借主の原状回復義務は、通常、家主が預かっている敷金の中から行われます。つまり、家主が自分のお金で原状回復（のための修繕）費用を負担するのではなく、他人である借主のお金で修繕を行うわけです。

　従って、家主は、他人（借主）から原状回復費用を出させるために、「借主に費用を負担させる合理的な理由がある」ということを証明しなければならないのです。難しい表現を使えば、「（借主の修繕費用負担に関する）挙証責任は家主にある」ということです。

　しかし、横着な家主（管理会社）の中には、退去時に双方の立会い確認を行うのではなく、退去してしまってから、一方的に、借主の責任範囲を決めつけるという場合があります。

　このような横着な家主（管理会社）に対しては、「自分の責任範囲をはっきりさせるために、必ず立会い確認をしてほしい」と交渉してください。実際に、立会い確認をしてくれるようになればよいのですが、立会い確認してくれなかった場合でも、後日、敷金返還でトラブルになった場合、「家主としての義務を果たさなかった」という事実を明確に残すことができます。

　退去時の立会い確認を行う場合、入居時に作成した「入退去時室内点検表」を利用し、「入居時の状況」と「退去時の状況」の比較を行い、入居時になかった汚損・破損が、借主の原状回復の対象となります。

　その上で、その汚損・破損のうち、借主に、故意・過失・善良なる管理者の注意義務違反（自分の持ち物以上に大切に扱う義務違反）に該当せず、自然損耗・経年劣化（８．「敷金精算」を参照してください）に該当する場合は、借主は責任を問われないはずです。

　家主（管理会社）の中には、「修繕費用借主負担特約」などを根拠に、すべての修繕負担を借主に押し付けてくる場合がありますが、後述するように、そのような特約は認められない可能性が強いのです。

　立会い確認時に、「原状回復同意書」などに、署名捺印を求められることがありますが、借主として納得できない場合には、署名捺印してはいけません。（いったん、署名捺印すると、後から「あれは自分の本意ではない」と言っても認められないケースが多いからです。）

(5)       カギの返還

　　退去時の立会い確認が終了すれば、家主（管理会社）から預かったカギの返還を行います。このとき、家主（管理会社）の同意を得て作製していた合いカギがある場合も一緒に返還しなければなりません。

　　なお、カギの返却は、家主（管理会社）との約束の日までに行わなければなりません。返却日を忘れてしまい、家主（管理会社）からの督促などによって返却することになった場合、遅れた分の日割り家賃を請求される可能性もありますので注意してください。

2．   敷金精算

(1)       そもそも敷金とは？原状回復とは何か？

　敷金というのは、契約期間中に借主が家主に対して負担する賃料債務その他一切の債務の担保のために差し入れられた金銭のことです。つまり、滞納家賃や原状回復費用など、借主が負う負債を確実に支払ってもらうために、家主が預かっている「人質」のようなものです。

　借主が、家賃を滞納していた場合、借主は、「敷金から差し引いておいてくれ」などという権利は認められていませんので、いくら敷金があっても、家賃は必ず支払わなければなりません。

　借主の原状回復義務とは、法的には、「物件内に持ち込んだ家財道具などの撤去義務」（民法第５９８条・第６１６条）のことですが、家主（管理会社）の中には、「入居当時の状態に戻すこと」というように勘違いしている場合が多いので注意が必要です。

　法的には、借主は、故意（わざと）・過失（誤まって）により汚損・破損させた場合や、善良なる管理者の注意義務違反（自分のもの以上に大切に取り扱う義務違反）によって汚損・破損させた場合には、損害賠償責任を負いますが、自然損耗（通常の生活上でやむを得ずに発生した汚損・破損）や経年劣化（年月の経過によって発生した汚損・破損）については責任を負わないとされています。

(2)       工事施工単位、負担割合

　借主の責任によって修繕が必要になった場合、借主の費用で修繕することになりますが、「借主がどこまで負担すべきか？」ということが問題となります。

　例えば、壁のクロスの一部を過失で汚してしまった場合、借主は修繕義務がありますが、修繕義務があるのは、「汚した部分を含む壁の一面のみ」です。ほんの少しの面積しか汚れていなかったとしても、壁の一面については張替え義務を負うのです。

これは、内装業者の職人さんが工事を行うための最小限度の単位であり、「工事施工単位（最小施工単位）」と呼んでいます。

ところが、家主（管理会社）の中には、「一面だけを張り替えた場合には、色違いが発生するので、壁の全面を張り替えるので、全額を負担せよ」と言ってくる場合があります。

しかし、借主に責任があるのは、「壁の１面のみ」であって、それ以外の面については、借主の責任はありません。

それ以外の面の張替えは、「色合わせ」のためですが、「色合わせ」は、いわゆるグレードアップの一種であり、次の入居者確保のために、家主が行うものであるため、家主が費用負担すべきものです。

さらに、借主が張替え責任を負う壁のクロスについても、家主として、一定期間ごとに張替えしなければならないため、借主の責任がない場合には、家主が張替え費用の負担を行わなければなりません。従って、借主が費用負担すべき場合にも、家主と費用の按分をするべきなのです。

借主と家主が、どういう負担割合で負担するのかは、最終的には話し合いで決着をつけなければなりませんが、考え方の基準は、付録の「原状回復費用負担割合表」を参考にしてください。

　　このような考え方からすれば、一般的に考えられている「長く住めば住むほど借主の費用負担が多くなる」のではなくて、「長く住めば住むほど借主の費用負担は少なくなる」のです。

(3)       敷金の返還時期

　敷金は、物件の明け渡し後に、借主の原状回復の費用負担を差し引いてから、返却されますが、未払いの公共料金などがある場合にも、差し引かれますので、通常、退去後の１〜２ヵ月後になります。

　もし、３ヶ月以上経過しているにもかかわらず、敷金の返還がないような場合には、すぐに家主（管理会社）に返還するように交渉しなければなりません。

(4)       「修繕義務特約（修繕費用借主負担特約）」について

　本来、家主は、家賃という対価を得ている以上、借主に対して、「使用収益させる義務」を負っており（民法第６０１条）、家主は、使用収益させるための修繕義務を負っています。

　ところが、契約書の中には、本来、家主が負担すべき修繕義務を借主に転嫁させるような契約が少なくありません。

　一般に、特約があれば、原則として、法律上の規定よりも優先されることになりますので、このような「修繕義務特約（修繕費用借主全額負担特約）」が有効であるかどうかが問題となるのです。

　判例によれば、このような特約は、原則として認められず、認められるためには、「特段の事由」が必要とされています。

　「特段の事由」とは、次の３つの要件をすべて満たすこととしています。

A)       特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

B)       賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

C)       賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

　つまり、よほどの特殊な事情がなければ、このような特約は認められないということです。

　なお、２００１年４月以降に契約した場合には、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」に該当するので、この点からも、この特約は認められません。

(5)       国土交通省の「原状回復ガイドライン」について

　国土交通省（旧建設省）は、原状回復におけるトラブルが多いため、トラブル解決に役立てるために、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発表しています。

　ガイドラインの概要は、付録に掲載していますが、問題は、ガイドラインはあくまで「指針」であるため、ガイドラインに法的な強制力がないことです。

　従って、「ガイドラインではこうなっている」というだけでは、家主（管理会社）を説得することができない場合が多いのです。

　しかし、ガイドラインの内容を知っているかどうかで、原状回復をめぐる交渉をうまく運べるかどうかのポイントとなりますので、できる限り、学習しておきたいものです。

(6)       原状回復工事請求書・明細見積書について

　さて、家主（管理会社）から、原状回復に関する工事の見積書や費用の請求書が送られてきたら、今度は、それらの見積もりや請求が合理的なものであるかどうかを調査しなければなりません。

A)       工事の「見積書」の場合

(ア)  それは工事の明細まで書かれていますか？

　明細がなければ、明細を要求しましょう。

(イ)  意味不明の明細が入っていませんか？

　意味不明の明細は、内容を確認しましょう。

(ウ)  借主に責任のない工事の見積もりが入っていませんか？

　借主に責任がないと思われる部分ははずすように要求しましょう。

(エ)  工事の「単価」は相場の範囲内ですか？

　付録の相場表と比較して高すぎる場合は、「相場よりも高すぎる」ことを主張し、「相場以上の金額は支払わない」と言いましょう。

(オ)  工事の「面積」は妥当な広さですか？

　面積の算出方法を確認しましょう。また、工事施工単位を越える部分は拒否しましょう。

(カ)  家主の負担割合はどうなっていますか？

　家主の負担割合について確認しましょう。

(キ)  見積書の発行元はどこですか？

　家主（管理会社）の場合には、工事業者の見積書をすぐに送るように要求しましょう。ファックスがあれば、「いますぐファックスで送ってほしい」と言ってください。

「すぐに送れない」という場合は、工事業者の見積もりに上乗せしている場合です。上乗せしていないのであれば、工事業者の見積書そのものを送付すればよいからです。

後日、工事業者の見積もりが送られてきた場合には、工事業者に、上記の内容を確認しましょう。費用を上乗せしているような場合には、工事業者はきちんと答えられないでしょう。

B)       費用の「請求書」の場合

(ア)  費用の明細まで書かれていますか？

　明細が書かれていなければ、明細を要求しましょう。

(イ)  意味不明の明細が入っていませんか？

　意味不明の明細は、内容を確認しましょう。

(ウ)  借主に責任のない費用の請求が入っていませんか？

　借主に責任のない部分の費用は請求からはずすように交渉しましょう。

(エ)  請求書の発行元はどこですか？

　家主（管理会社）から発行されている場合には、工事業者の請求書のコピーをすぐに送ってもらうように交渉しましょう。「すぐに送れない」というような場合は、工事業者の請求に上乗せしている場合でしょう。

もし、家主（管理会社）が「すでに業者に支払っているので支払ってもらうしかない」というように言えば、実際に支払ったはずの工事費用の領収書コピーをすぐに送るように交渉しましょう。

(7)       家主・管理会社との交渉の仕方

A)       事前にきちんとした知識・情報を得ていること

　まずは何はともあれ、「知識は力なり」です。交渉をうまく運ぶ最大のポイントは、どれだけ知識・情報を持っているかです。

B)       「学生」だとなめられないようにすること

　家主や管理会社は、毎年のように、退去する学生とやりあっている可能性があります。そして、学生が泣き寝入りすることが多いため、学生だということでなめられる場合が少なくありません。

　相手が、なめてかかっていると思われる場合は、ある程度までは、「なめられている真似」を行い、相手が油断して、相手の不利になるような言動を暴露しないかどうか様子をみますが、証拠集めができれば、なめられたままでいるのではなく、毅然とした態度で交渉に臨むようにしましょう。

C)       納得できない点はすべて問いただすこと

　わからない点や納得できない点については、「きちんと説明してもらわないと納得できない」と、毅然とした態度で説明を求めるようにしましょう。

D)      「証拠」が残るように工夫しておくこと

　口頭での交渉は、証拠が残りませんので、できる限り、録音するなどして、自分が有利となる証拠を残すようにしましょう。

E)       安易に署名捺印しないこと

　相手の言うままに、署名捺印してはいけません。いったん署名捺印すると、いくら内容自体が不当であったとしても、後から翻すことが難しくなります。

(8)       交渉がうまくいかない場合の対策

A)       すぐに諦めてしまわない

　諦めは禁物です。逆に言えば、家主や管理会社は、借主が諦めてしまうように、あるときは脅迫まがいの大声を出したり、あるときはなだめすかしたり、またある場合には、家主の苦しい精神的な状況などを持ち出してくるかもしれませんが、請求自体が不当であると思われる場合は、諦める必要はありません。

B)       同じようなトラブルの相談事例を研究する

　インターネット上では、さまざまなトラブル事例について、その解決方法についてアドバイスしています。例えば、生協担当者のホームページでもある「よくある賃貸トラブルFAQ」（http://chintaifaq.net/）や「住宅ねっと相談室」（http://www.so-dan.net/）、「All  About  Japanおすすめリンク集」（http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/subject/msub_trouble.htm?FM=mc）などを参考にして、参考になるアドバイスをゲットしてください。

C) 　   他の入居者と合同で交渉する

　家主や管理会社は、相手が「弱い」とみると、強気で対応する場合が多いのですが、逆に、相手が「強い」場合には、無茶な要求をすぐに取り下げる場合もよくあります。

　そこで、トラブル内容によっては、自分ひとりで交渉に当たるのではなく、他の入居者にも呼びかけて、他の入居者との連名（合同）で交渉に当たるようにしたほうが、よりよい解決ができる場合があります。

Ｄ)       保護者同伴での交渉に切り替える

　これも、上記と同じように、自分の立場を強くするための作戦のひとつです。この方法によって、なかなか解決しなかったトラブルがすぐに解決できたというようなケースもあります。

(9)       紛争の解決方法

　　家主や管理会社との交渉（「相対交渉」、「示談」、「和解契約」など）がうまくいかない場合、裁判に頼るしか解決方法はないでしょうか？

　　そんなことはありません。裁判以外に紛争を解決する方法（代替的紛争処理方法＝ADR(Alternative Disputes Resolutions)がいくつかあるのです。

これらADRと呼ばれる解決方法は、世の中が複雑で、インターネットなど新しい分野の訴訟が増え続ける中で、訴訟だけに頼るのでは解決に時間がかかり過ぎるところから注目を集めてきています。そして、実は、ADRには、裁判にないさまざまな特徴・メリットがあるのです。

A)       フォーマル（形式・手続）にこだわるのではなく、当事者が自由に行動しやすく処理が迅速であることです。

B)       リーガル（法律の条文）にこだわりすぎず、実情を重視して判断することです

C)       弁護士以外の専門家にも参加させることが多いことです。

D)      裁判所や行政機関のような公的機関だけでなく、民間の機関でもADRを行っていることです。

E)       コストが安いことです。

F)       裁判と異なり非公開で行われることが多いので、プライバシーを他人に見られることが少ないことです。

G)      ADRで解決できなくても裁判という最終手段が残っている場合があることです。

H)      もっとも重要なこととして、第三の解決方法を提示することで、裁判のような「Win-Lose」関係ではなく、「Win- Win」関係も不可能ではないということです。

例えば、クロスの張替え費用をめぐる訴訟が起こる背景として、家主は次の入居者を見つけやすくするためにクロスの張替えを行うのですが、その費用を借主に転化しようとすることが上げられています。それに対して、納得できない借主が「家主が負担せよ」と訴えた場合、裁判では、「家主が負担せよ」、「借主が負担せよ」、「家主と借主で按分負担せよ」という判断のいずれかとなります。

しかし、ADRでは、「家主は次の入居者が確保できればよいので、借主が一定期間内に次の入居者を見つけてきた場合には、クロスの張替え費用だけでなく、他の費用も含めて敷金を全額返金してあげるという案はどうか？そして見つけられなかった場合のみ費用を折半してはどうか？」というような、どちらにもメリットのある「第三の解決策」を提案することができるのです。

つまり、裁判では、訴える人（原告）の訴えた内容に対して、「合理性があるかどうか？」だけの判断がなされるために、どうしても原告の知識・情報の範囲内の解決しかできないのに対して、ADRでは、幅広い知識を持つ第三者である専門家によって、「もっとよい解決方法はないか？」として「第三の解決策」を考え出してくれる可能性があるのです。

それでは、代表的なADRを見ていきましょう。

まず、ADRの分類方法として、「裁判所が関与するもの」、「裁判所が関与しないもの」に分けてみると、前者では、「民事調停、和解」、後者では、「仲裁、調停、あっせん、相談」などが上げられます。

A)       「民事調停」

「民事に関する紛争につき当事者が互いに譲歩して、互いの条件を理解し実情に即した解決を図ること」（民事調停法第１条）であり、性質上は和解と同じく当事者間の話し合いによる解決方法です。

調停は、原則として、紛争の相手方の住所地を管轄する簡易裁判所において行われます（合意により地方裁判所を管轄とすることもできます）が、裁判官と民間から選任された２人以上の調停委員で組織された調停委員会により、調停案を提示してお互いの歩み寄りを促し、調停が成立した場合には、「調停調書」に内容が記載されると、確定判決と同一の効力をもちます。

しかし、調停が不成立となった場合でも、裁判所が当事者双方に妥当を思われる解決案を「決定」として提示することができ、当事者の異議がなければ、調停の成立と同等の効果が発生するとされています。

B)       「和解」

　裁判所が関与する「和解」ですが、裁判所の面前で紛争当事者が互いにその主張を譲歩して行う和解のことです。

「裁判上の和解」には２種類あり、簡易裁判所における起訴前（訴え提起前）の和解（即決和解ともいいます）と訴訟係属中にされる訴訟上の和解です。

和解が成立し、「和解調書」が作成されると、起訴前の和解も裁判上の和解の場合もいずれの場合も確定判決と同一の効力をもつとされています。（民事訴訟法２６７条）。

C)       「仲裁」

　１名又は数名の「仲裁人」に紛争解決の判断をさせる手続ですが、重要なポイントとしては、仲裁においては、第三者（仲裁人）の判断に拘束され、当事者間において確定判決と同一の効力（仲裁手続法）をもつとされているということです。これは、次の「調停」と大きく異なる点です。

　京都弁護士会などが行っている「仲裁」は、経験の豊かな弁護士や元裁判官などが仲裁人となって、双方の話をじっくり聞きながら、お互いに納得のいく解決をめざしています。

D)      「調停」

　公正・中立な第三者が、当事者の間の争点を整理した上で、当事者間で自主的な解決がなされるように助言、援助、調整などをしたり、事案について作成した意見を受諾するよう勧告をしたりするもので、国民生活センター、消費生活センターなどが有名です。

E)       「あっせん」

　これも、「調停」とほとんど同じものですが、民間業者（団体）などが行っている場合に、「あっせん」と呼んでいるケースが多いようです。例えば、宅建協会などでの業務が有名です。

F)       「相談」

　もっとも基本的なトラブル解決策です。専門知識を有する機関などで、よい解決法のアドバイスを受けるための活動です。生協における「住まいのトラブル相談」も、この活動のひとつです。

　　　京都市でも、「住まいよろず相談」として、「日曜相談」（法律相談）を、京都市すまい体験館で行っています。

(10)       少額訴訟手続

　家主や管理会社との交渉やADRでもうまく解決できない場合、最終的な解決手段としては、「訴訟」という方法が残されています。

　しかし、一般的な訴訟では、弁護士に依頼するなどして、費用も高額になり、日数も長期にわたってしまいます。

　そこで、敷金の返還訴訟などにおいては、費用も安く、時間も短くて済む、少額訴訟手続という制度を利用することができます。

　少額訴訟手続の特徴は、以下の通りです。

A)       ６０万円以下の金銭支払い請求に限ります。

B)       審理は原則として１回のみ、直ちに判決が言い渡されます

C)       証拠書類や証人は、審理の日に調べられるものに限ります

D)      分割払いや支払猶予の判決もできます

E)       判決に対する不服申し立ては異議申し立てに限ります

　詳細については、インターネット上にも詳細な情報がありますので、そちらをご覧ください。